Kiraya veren konumundaki ev ve iş yeri sahipleri için kira sözleşmeleri bazen karmaşık bir sürece dönüşebilir. “Kiracım evden/iş yerinden ne zaman çıkacak?” sorusunun hukuki açıdan en net cevabı, genellikle usulüne uygun düzenlenmiş bir tahliye taahhütnamesinde gizlidir. Ancak, yalnızca bir imza alınmış olması tahliyenin garanti olduğu anlamına gelmez. Yargıtay’ın güncel kararları ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde, bir günün bile fark yarattığı bu süreçte “geçerlilik şartları” hayati önem taşır.

Bu yazımızda; kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi konusunu incelemek suretiyle hem kiracıların hem de kiraya verenlerin hakları konusunda açıklamalarda bulunacağız. Aynı zamanda uygulayıcılara ve vatandaşlara faydalı olması açısından Word/PDF formatında Boş tahliye taahhütnamesi ve dava dilekçesi örneği paylaşacağız.

Tahliye için en etkili yol: Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Doktrinde birçok farklı tanımı olmakla birlikte genel itibariyle tahliye taahhüdü, kiracıya belirtilen tarihte taşınmazı tahliye etme yükümlülüğü getiren, kiraya verene ise tahliyeyi talep etme yetkisi veren bir borçlandırıcı işlem olarak açıklanabilir.

Tahliye taahhütnamesi kiraya veren açısından kiracının tahliyesi konusunda son derece güçlü ve kullanışlı bir araçtır. Nitekim yazılı tahliye taahhüdü kapsamındaki tahliye süreci Türk Borçlar Kanunu 352. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir:

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Tahliye Taahhütnamesi alınmasındaki amaç nedir?

Konut ve işyeri kira sözleşmelerinin kiraya veren tarafından sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesi işlemleri Türk Borçlar Kanununda sıkı şartlara tabi tutulmuştur. Kiracı, kira sözleşmesinde belirlenen yükümlülüklerine uygun davranıyorsa kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin feshedilmesi ve kiracının tahliyesi oldukça güçtür.

Uygulamada sıkça karşılaştığımız üzere Kiracının kira artışını kabul etmemesi durumunda kiraya verenler hızlıca kiracıyı tahliye etmek ve yeni kiracı ile diledikleri bedel üzerinden yeni bir kira sözleşmesi yapmak istemektedirler. Bu nedenle de uygulamada kiraya verenler kendilerini kiracıdan alınan tahliye taahhüdü ile korumaya ve olası bir tahliye sürecinde işleri hızlandırmaya çalışmaktadırlar. Bununla birlikte mülk sahibinin kiralanan taşınmaza ihtiyacının olması ve başkaca nedenlerle tahliye istemesi durumunda da benzer süreç işletilmektedir.

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye süreci ne kadar sürer?

Geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurulmalı veya dava açılmalıdır. İcra takibi sonrası kiracının itiraz etmemesi durumunda tahliye yaklaşık 2-4 ay içinde sonuçlanabilir; ancak itiraz durumunda itirazın kaldırılması davası veya tahliye davası süreci uzatabilir.

Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Kira sözleşmesi şekle bağlı değildir ancak tahliye taahhütnamesi yazılı şekil şartına bağlıdır. Ayrıca tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin yapıldığı veya kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra düzenlenmiş olması, tahliye tarihinin net olarak belirtilmiş olması ve kiracının imzasının bulunması gerekir. Bu hususlardan herhangi birisinde eksiklik bulunduğunda yazılı tahliye taahhüdüne dayalı icra ve dava aşamasında sorun yaşanması kuvvetle muhtemeldir. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin unsurlarını teker teker inceleyelim.

📜 1.Yazılı olmalı

Tahliye taahhütnamesi yazılı olarak düzenlenmesi gereken bir belgedir. Aksi takdirde geçersiz olur. Bu belge taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenebileceği gibi noter tarafından düzenleme veya onaylama şeklinde yapılması da mümkündür. Noterde yapılan tahliye taahhüdü icra veya dava aşamasında kiracının imzaya itiraz hakkını ortadan kaldırdığı için adi yazılı şekle göre daha sağlam bir yöntemdir.

📌 Bilgi Notu: Bununla birlikte tahliye taahhütnamesindeki metnin kim tarafından hazırlandığı önemli değildir. Başka bir deyişle kiracının el yazısı ile hazırlanan taahhütname geçerli olduğu gibi, kiraya verenin el yazısı ile hazırlanan veya bilgisayarda düzenlenip çıktı aldıktan sonra imzalanan taahhütname de geçerlidir.

🏠 2.Kiralanan taşınmaz teslim edildikten sonra düzenlenmiş olmalı

Kira sözleşmesi ile birlikte tahliye taahhüdü alınması ya da kiralanan taşınmaz teslim edilmeden önce tahliye taahhüdü alınması durumunda bu tahliye taahhütnameleri geçersizdir. Buradaki amaç kiracının ev veya iş yeri kiralamak zorunda olduğu bir anda tahliye taahhüdünü özgür iradesi ile veremeyeceği, bu özgür iradenin ancak kira sözleşmesi yapıldıktan ve kiralanan teslim edildikten sonra olabileceği varsayımından kaynaklanmaktadır. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihinin net ve açık şekilde yer alması kadar tahliye taahhüdünün düzenleme tarihi de önem arz etmektedir.

Kiracından boş tahliye taahhüdü alınması: Kira sözleşmesi yapıldıktan ve kiralanan taşınmaz teslim edildikten sonra kiracıdan tahliye taahhütnamesi alamayacağını düşünen mülk sahipleri kira sözleşmesi ile birlikte kiracının imzasını taşıyan boş tahliye taahhütnamesi almakta ve bu taahhüdü işleme koymadan önce düzenleme tarihini kira akdinden sonraki bir tarih olarak doldurmaktadır.

Kiracılar ise bu taahhütnamenin kira sözleşmesi ile birlikte alındığını iddia ederek tahliye taahhütnamesinin geçersiz olması için uğraşmaktadır. Ancak yerleşik yargı kararlarına göre boş tahliye taahhüdünün sonradan doldurulması bu belgeyi geçersiz hale getirmez. Kiracının bu iddiasını yazılı delille ispatlaması gerekir. Genelde bunun ispatı da zor olduğu için boş tahliye taahhütnamesi veren kiracılar iddialarını ispat edemediği için mağdur olmaktadırlar. Peki boş tahliye taahhüdü veren kiracı ne yapmalıdır? Bu konuya aşağıda ayrı bir başlıkta değineceğiz.

✍ 3.Kiracının imzası bulunmalı

Sözleşme serbestisi: Tahliye taahhütnamesi sadece kiracının beyanlarını ve imzasını taşıyacak şekilde düzenlenebileceği gibi aynı zamanda kiraya verenle birlikte bir sözleşme şeklinde düzenlenmesi ve iki tarafın da imzasını içermesi mümkündür.

Bizzat imza yükümlülüğü: Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi açısından mutlaka taahhüt eden kiracının imzası gerekir. Kiracı yerine onun aile fertlerinden herhangi birisinin (eşi, çocuğu, annesi, babası vb.) imzalaması verdiği taahhüt geçerli olmaz.

Aile konutunda özel durum: Kiracı kiralanan taşınmazda ailesi ile birlikte yaşıyorsa ve bu konut aile konutu niteliğindeyse bu durumda sadece kira sözleşmesinin tarafı olan kişinin imzası yeterli olmaz. Bu kişinin eşinin de imzası gerekir. Aksi takdirde tahliye taahhüdünün iptali söz konusu olabilir.

Birden fazla kiracı olması: Kira sözleşmesinde kiracı olarak birden fazla kişi varsa tahliye taahhütnamesinde bu kişilerin tamamının imzası bulunması gerekir. Örneğin iki tane üniversite öğrencisine ev kiralanmış ve kira sözleşmesine ikisinin de adı yazılmış ise tahliye taahhüdünde de bu kişilerin her ikisin imzasının bulunması gerekir.

Tüzel kişilerdeki durum: Kiracı bir tüzel kişi ise tahliye taahhütnamesinin bu konuda yetkisi olan kişilerce imzalanmış olması gerekir.

📅 4.Kiralanan taşınmazın ne zaman tahliye edileceği açıkça belirtilmeli

Kiralanan taşınmazın tahliye edileceği tarih; gün, ay ve yıl olarak net bir şekilde yazılmalı veya en azından küçük bir hesaplama ile hangi tarih olduğunun net olarak belirlenebilir olması gerekir. Örneğin “kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten 80 gün sonra” ya da “2028 yılının Cumhuriyet Bayramı” olabilir. Ancak tavsiyemiz bu şekilde bir tartışmaya mahal vermemek adına tarihin gün, ay ve yıl olarak belirlenmesi olacaktır.

Tahliye Süreci Nasıl Başlatılır?

Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarih geldiğinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Hatta kanunda belirtilen sürelerde tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi veya tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açılmazsa taahhütname hukuki değerini yitirir. TBK 352/1 maddesindeki bir aylık süre içerisinde tahliye sürecinin nasıl başlatılacağını inceleyelim.

1. İcra takibi ile tahliye süreci

Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tahliye tarihi geldiğinde kiracı halen taşınmazı tahliye etmemişse bu durumda kiraya veren Türk Borçlar Kanunu 352/1 maddesi gereğince 1 ay içerisinde icra takibi başlatarak taşınmazın tahliye edilmesini isteyebilir. Takip talebine tahliye taahhüdü de eklenmelidir.

İcra müdürlüğü kiracıya göndereceği tahliye emrinde kiracının taşınmazı 15 gün içerisinde tahliye etmesi gerektiğini, şayet bir itirazı varsa bunu 7 gün içerisinde icra dairesine bildirmesini,  itirazda bulunmaz veya taşınmazı tahliye etmezse taşınmazdan zorla tahliye edileceğini yazar. Belirtilen sürede tahliye olmazsa icra müdürlüğü kiracıyı kolluk kuvvetinden de destek almak suretiyle cebri icrayla tahliye eder.

Kiracı 7 gün içinde tahliye emrine itiraz ederse kiraya veren itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içerisinde İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebileceği gibi itirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası da açabilir. İmzaya itiraz söz konusu ise kiraya veren İcra Mahkemesine değil Sulh Hukuk Mahkemesine başvurmalıdır.

2. Tahliye davası ile tahliye süreci

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davası üç şekilde ortaya çıkabilir:

1. Tahliye taahhütnamesinde taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan tahliye davası
2. Kiracının İcra takibinde tahliye emrine itiraz etmesi durumunda itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içerisinde İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması davası,
3. Kiracının İcra takibinde tahliye emrine itiraz etmesi durumunda itirazın tebliğinden itibaren 1 YIL içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinden itirazın iptali ve tahliye davası,

Ayrıntıları aşağıda açıklanacak olan bu davalar sonunda mahkeme kiralanan taşınmazın tahliyesine karar verirse bu durumda mahkeme kararının yerine getirilmesi için ilamlı icra takibi başlatılır. İlamlı takip olduğu için kiracı tehiri icra kararı almadığı sürece itiraz ederek bu takibi durduramaz.

🏛️ Tahliye Davası Nasıl Açılır? Adım Adım Tahliye Süreci

1. Zorunlu arabuluculuk başvurusu (Dava şartı)

Kural: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklı tahliye davalarında zorunlu Arabuluculuk süreci tüketilmelidir. Taahhüt edilen tarihten itibaren başlayan 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde icra takibi yapılmaksızın doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılacaksa veya icra takibine itiraz sonrasında Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılacaksa Arabulucuya başvuru zorunluluğu vardır.

İstisna: Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibi yukarıda belirtilen kanun maddesinde istisna olarak sayılmıştır. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinde taahhüt edilen tarihte kiracının taşınmazı boşaltmaması durumunda bu tarihten itibaren bir ay içerisinde icra müdürlüğüne başvurulması ve kiracıya tahliye emri gönderilmesi sürecinde zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılması gerekmez.

Bu istisnanın bir sonucu olarak tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibine itiraz sonrası İcra Mahkemesinde açılan İtirazın Kaldırılması davasında zorunlu arabuluculuk süreci yoktur. Çünkü İcra Mahkemesindeki itirazın kaldırılması teknik olarak dava değildir.

2. Davacı: Tahliye davasını kimler açabilir?

Mülk sahibi: Bu davayı kiraya veren olarak kiralanan taşınmazın maliki açabilir. Ancak kiralanan taşınmazın maliki kiraya veren değilse tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasını açamaz.

Kiraya veren 3. kişi: Kira sözleşmesi yapabilmek için kiraya veren kişinin mutlaka kiralanan taşınmazın maliki olması gerekmez. Kiraya veren, malik haricinde üçüncü bir kişi de olabilir. Bu tarz durumlarda dava hakkı mülk sahibinde değil kiraya veren 3. kişidedir.

Yeni mülk sahibi: Kiracı taahhütname verdikten sonra taşınmaz el değiştirişe bu durumda nasıl ki kira sözleşmesi aynı şartlarda devam ediyorsa tahliye taahhütnamesi de aynı şartlarda devam eder. Başka bir deyişle önceki malikin kiracıdan aldığı tahliye taahhüdü yeni malik açısından da geçerlidir. “Yargıtay 3. H.D. 31.05.2018 T. 2018/3080 E. 2018/6171 K. Sayılı kararı: Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.”

Birden fazla kiralayan olması durumu: Birden fazla kiraya veren varsa bu durumda zorunlu dava arkadaşlığı olduğu için tahliye davası kiraya verenlerin tümü tarafından birlikte açılması gerekir. Ancak buna rağmen birden fazla kiralayanın olduğu bir durumda kiralayanlardan sadece bir tanesi tahliye davası açmışsa davası hemen reddedilmez. Davacıya eksiğin tamamlanması için süre verilir. Davacı bu eksikliği gidermezse sıfat yokluğundan davanın reddine karar verilir. (Yargıtay 6. H.D. 22.06.2011 T. 2011/1876 E. ve 2011/6837 K. Sayılı kararında: “Birden fazla kiralayan olması hallerinde kiralayanların tümü tarafından dava açılmalıdır. Kiralayanların birisi tarafından tek başına dava açılması mümkün değildir. )

3. Davalı: Tahliye davası kime karşı açılır?

Tahliye taahhüdüne dayalı olarak açılan tahliye davasında davalı kiracıdır. Kiracının birden fazla olması durumunda zorunlu dava arkadaşlığı olduğu için davanın kiracıların tümüne yönelik olarak açılması gerekir.

Tahliye taahhüdünün tarafı olan kiracı vefat ederse tahliye taahhüdü geçersiz olmaz. Türk Medeni Kanunu 599 kapsamında tahliye taahhüdü mirasçıları bağlar.

4. Hak düşürücü süre

Türk Borçlar Kanunu 352/1 maddesinde tahliye taahhüdünde belirtilen sürede kiracı halen taşınmazı boşaltmamışsa taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde icraya başvurmak veya dava açmak gerektiği düzenlenmiştir. Dolayısıyla bu davada bir aylık hak düşürücü süre bulunmaktadır.

Bu bir aylık süre içerisinde icra takibi yapılmaz veya dava açılmazsa tahliye taahhüdü geçersiz olur. Bu süre hak düşürücü süre olduğu için davanın her aşamasında mahkeme tarafından resen dikkate alınması gerekir.

5. Dava açma Süresi

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreçlerindeki dava ve takip süreleri şu şekildedir:

Süre	Yapılacak İş	Görevli Mahkeme	Zorunlu Arabuluculuk
1 Ay	Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde doğrudan tahliye davası açılabilir.	Sulh Hukuk Mahkemesi	Evet
1 Ay	Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye talepli icra takibi başlatılabilir.	İcra Müdürlüğü	Hayır
6 Ay	İcra takibine itiraz edilirse, itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içerisinde itirazın kaldırılması davası açılabilir.	İcra Hukuk Mahkemesi	Hayır
1 Yıl	İcra takibine itiraz edilirse, itirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içerisinde itirazın iptali ve tahliye davası açılabilir.	Sulh Hukuk Mahkemesi	Evet

Tablodan anlaşılacağı üzere tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten sonra bir ay içerisinde kiraya verenin seçeceği hukuki yola göre süreler değişmektedir. Buradaki tercih rastgele değil bilinçli bir şekilde başvuran kişinin hukuki durumuna göre yapılmaktadır. Bu nedenle kira hukuku alanında çalışan bir Avukat yardımı almak faydalı olacaktır.

6. Görevli ve yetkili mahkeme

Doğrudan tahliye davası açıldığında görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu yukarıda belirtmiştik. Peki kiracı tarafından tahliye talepli icra takibine itiraz edildiğinde hangi mahkemede dava açılması gerekir? Bu tercih neye göre yapılmaktadır?

İcra Mahkemesi: Bir aylık hak düşürücü süre içerisinde tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibi yapılırsa ve kiracı tarafından bu takibe itiraz edilirse bu durumda kiraya verenin iki tercih hakkı bulunmaktadır. Eğer elinde İcra ve İflas Kanunu 68. Madde kapsamında bir belge varsa (Noterde düzenleme veya onaylama şeklindeki tahliye taahhüdü vb.) bu durumda kiracının itirazının kaldırılması için itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içerisinde İcra Mahkemesinde dava açabilir.

Sulh Hukuk Mahkemesi: İcra takibine itiraz sonrasında kiraya verenin elinde İİK 68 kapsamında bir evrak yoksa veya imzaya itiraz varsa bu durumda öncelikle zorunlu arabuluculuk süreci tüketildikten sonra itirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açabilir.

Yetkili Mahkeme: HMK 10 maddesi uyarınca sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemelerinde çözümleneceği için kural olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri yetkili olacaktır.

⚖️ Tahliye kararının uygulanması

İcra takibiyle tahliye işlemini yukarıda ayrıntıları ile anlatmıştık. Bu bölümde İcra Mahkemesi ve Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen tahliye kararlarının uygulanma sürecinden bahsedeceğiz.

1. Tahliye kararının uygulanması için kesinleşmesi gerekir mi?

Tahliyeye ilişkin uyuşmazlıklar taşınmazın aynına ilişkin olmadığından dolayı tahliye kararının uygulanabilmesi için kesinleşmesi gerekmez. İlk derece mahkemesi tahliye kararı verdikten sonra kararın kesinleşmesi beklenmeden ilamlı icra takibi ile kiracının tahliyesi süreci başlatılabilir. Kiracının mahkeme kararına itiraz etmesi tahliyeyi durdurmaz ancak tehiri icra kararı alması durumunda tahliye işlemleri durdurulabilir.

2. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen tahliye kararının icrası

Gerekçeli kararın yazılması: Tahliye kararı verildikten sonra Hukuk Muhakemeleri Kanununa göre 1 ay içerisinde gerekçeli karar yazılır.

İlamlı icra takibi başlatılması: Gerekçeli karar yazıldıktan sonra kararla birlikte ilamlı icra takibi başlatılır. İcra ve İflas Kanunu 26. Maddesi uyarınca kiracıya icra emri gönderilerek 7 gün içerisinde taşınmazı tahliye etmesi gerektiği bildirilir.

Cebri icra ile tahliye: İcra emrinde belirtilen sürede taşınmaz tahliye edilmezse cebri icra ile ve kolluk desteğiyle taşınmaz boşaltılır. Taşınmaz tahliye edildikten sonra kiraya verene teslim edilir.

3. İcra Hukuk Mahkemesi tarafından verilen tahliye kararının icrası

10 günlük bekleme süresi: İcra Mahkemesi tarafından verilen tahliye kararlarında genel mahkemelerden farklı özel bir bekleme süresi bulunur: İcra ve İflas Kanunu 269/c-3 maddesi uyarınca kararın kiracıya tefhim veya tebliğinden itibaren 10 günün geçmiş olması gerekir. İcra işlemlerine bu 10 günlük süreden sonra başlanabilir.

İlamlı icra takibi başlatılması: İcra ve İflas Kanunu’ndaki 10 günlük süre içerisinde tahliye işlemi olmazsa gerekçeli kararla birlikte ilamlı icra takibi başlatılır. İcra ve İflas Kanunu 26. Maddesi uyarınca kiracıya icra emri gönderilerek 7 gün içerisinde taşınmazı tahliye etmesi gerektiği bildirilir.

Cebri icra ile tahliye: İcra emrinde belirtilen sürede taşınmaz tahliye edilmezse cebri icra ile ve kolluk desteğiyle taşınmaz boşaltılır. Taşınmaz tahliye edildikten sonra kiraya verene teslim edilir.

💵 Tahliye davasında yargılama gideri ve Avukatlık Ücreti

Bu sürecin hukuki yanı kadar maliyeti de önemlidir. Dava ve icra takibi için yapılacak olan masraflar başlangıçta davacıdan alınır ancak sürecin sonunda haksız çıkan tarafa yüklenir.

1. Yargılama Giderleri

Tahliye davası nispi harca tabi davalardandır. Harca esas değer, kiralanan taşınmazın yıllık kira bedelidir. Bu bedel üzerinden nispi harç ödenmesi gerekir. Ayrıca davanın başında başvuru harcı ve gider avansı ödenmesi gerekir. Bu ücretler her yıl güncellenmekte olup davanın durumuna göre (dava değeri, taraf sayısı vb.) değişiklik göstermektedir. Bu konuda dava açılmadan önce Mahkemelerden veya Avukatınızdan bilgi almanızı tavsiye ederiz.

2. Avukatlık Ücreti

Akdi vekalet ücreti: Avukat ile müvekkili arasında dava kazanılsa da kaybedilse de ödenmesi gereken özel avukatlık ücretidir. Bu ücret Avukatın emek ve mesaisinin doğrudan karşılığıdır. Her yıl yayınlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesindeki tutarlardan aşağı olmamak üzere taraflar arasında serbestçe belirlenir.

İlam vekalet ücreti: Davayı kaybeden tarafın diğer taraf vekiline ödemek zorunda olduğu ücrettir. Bir diğer adıyla karşı vekalet ücreti olan bu ücretin akdi vekalet ücretinden farkı her zaman hak kazanılamaması, sadece belirli şartlarda (davacı vekili için davanın kabulü, davalı vekili için davanın reddedilmesi vb.) hak kazanılmasıdır. Karar tarihindeki güncel Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenir.

⚠️ Tahliye Taahhüdü alırken dikkat edilmesi gerekenler!

Kiraya verenler tarafından Tahliye taahhüdü alırken dikkat edilmesi gereken hususlara değinelim.

• Tahliye taahhüdünün düzenleme tarihi, kira sözleşmesinin tarihinden ve kiralanan taşınmazın tesliminden sonra olmalı.
• Kiracı taşınmazda eşi ve çocuklarıyla yani ailesiyle birlikte kalıyorsa bu durumda tahliye taahhüdüne eşin imzası alınmalıdır.
• Kiralanan taşınmazda birden fazla kiracı varsa tahliye taahhüdünde hepsinin imzası bulunmalıdır.
• Tahliye tarihi belirsiz ve muallak olmamalı net ve açık şekilde gün, ay, yıl belirtilerek düzenlenmelidir.
• Kiracının imzaya itiraz ederek süreci uzatması ihtimali engellenmek isteniyorsa tahliye taahhüdü noterden düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmalıdır.
• Kiralanan taşınmaz el değiştirmiş ise önceki malikin kiracıdan aldığı tahliye taahhüdünün geçerli olduğu ve yeni ev sahibi tarafından da kullanılabileceği unutulmamalıdır.

✅ En güvenli yol: Tahliye Taahhüdünün noterde yapılması

Adi yazılı şekilde yapılan tahliye taahhüdünde bazen imza kiracıya ait olmasına rağmen sadece süreci uzatmak amacıyla imzaya itiraz edildiği görülmektedir. Bunu engellemenin en kolay yolu tahliye taahhüdünün noterde yapılmasıdır. Noterde tahliye taahhüdü yapılması iki şekilde olabilir: Düzenleme ve onaylama.

Noterde düzenleme şeklinde tahliye taahhüdü: Tahliye taahhüdünün metni dahil tamamı noter tarafından düzenlenir ve imza noter huzurunda alınır.

Noterde onaylama şeklinde tahliye taahhüdü: Tahliye taahhüdü adi yazılı şekilde yapıldıktan sonra imzalar noter huzurunda atılır ve imzanın taraflara ait olduğu noter tarafından onaylanır.

Kiracının tahliye taahhütnamesine itiraz süreci

Kiraya veren tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlattığında veya tahliye davası açtığında kiracının bu dava ve takibe itiraz hakkı bulunmaktadır. Özellikle kötü niyetli dava ve takipler açısından kiracının yapacağı itirazlar hayati öneme sahiptir.

1. İcra takibi aşamasında itiraz

Kiraya veren tahliye taahhüdü kapsamında ilamsız icra takibi yapmışsa kiracının tahliye taahhüdüne itiraz etmesi mümkündür. Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 gün içerisinde bu tahliye emrine icra müdürlüğü nezdinde itiraz edebilir. İcra müdürlüğüne yapılacak bu itiraz ile takip ve tahliye süreci kendiliğinden durur.

2. Tahliye davası aşamasında itiraz

Kiraya veren, bir aylık hak düşürücü süre içerisinden doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabileceği gibi icra takibine itiraz sonrası 1 yıl içerisinde de tahliye davası açabilir. Kiracı, dava dilekçesi ile tensip zaptının kendisine tebliğinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde cevap dilekçesi ile birlikte tahliye taahhütnamesine ve açılan davaya itiraz edebilir.

3. İtiraz sebepleri

Tahliye taahhüdüne itiraz sebepleri sınırlı sayıda değildir. Kiracı somut olaya göre itirazlarını çeşitlendirebilir. Ancak unutulmamalıdır ki bu iddiaların ispatlanması gerekecektir. Dolayısıyla kiracının iddialarını ispat edememesi ya da kiraya verenin iddiaların aksini ispat etmesi durumunda tahliye süreci kaldığı yerden devam edecektir. Ancak bu itirazların bazen kiracı tarafından sadece süre kazanmak amacıyla yapıldığı da bir gerçektir.

• Tahliye taahhütnamesinin kiralanan taşınmazın tesliminden önce düzenlenmesi,
• Taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinin kötü niyetli olarak sonradan doldurulması,
• Taahhütnamedeki imzanın kiracıya ait olmaması,
• Kiracıların birden çok olmasına rağmen tek bir kiracı hakkında işlem yapılması,
• Takibi başlatan tarafın mülk sahibi olsa da kiraya veren taraf olmaması,
• Taahhütnamenin şarta bağlı olması, şartın geçersiz olması veya şartın henüz gerçekleşmemiş olması,
• Bir aylık hak düşürücü süre içerisinde işlem yapılmaması,
• Tahliye taahhüdünün sözleşmeye aykırı olarak doldurulması,
• Tahliye taahhüdünde tahrifat yapılması,
• Tahliyesi istenen taşınmaz Aile konutu olarak kiralanmasına rağmen taahhütnamede kiracının eşinin imzasının bulunmaması

3.1. İmzaya itiraz halinde yargılama süreci

Kiracı tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia ederse bu durumda tahliye sürecine ilişkin icra takibi kendiliğinden durur. Tahliye taahhütnamesi noterde düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmamışsa imzaya itiraz sonrası İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılamaz. İmza incelemesi yapılacağı için genel mahkemelerde (Sulh Hukuk Mahkemesinde) dava açılması gerekir.

Kiracının tahliye taahhüdündeki imzaya itirazı sonrasında itirazın kiraya verene tebliğinden itibaren 1 yıl içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye için dava açması gerekir. Bu davada imza incelemesi yapılır. İmzanın kiracıya ait olduğu tespit edilirse bu durumda kiracının itirazının iptaline ve taşınmazın tahliyesine karar verilir.

📌 Bilgi Notu: Bazen kiracılar imzanın kendilerine ait olduklarını bile bile sırf süreci uzatmak amacıyla “tahliye taahhütnamesindeki imza bana ait değil” diyerek itiraz etmektedirler. Bu nedenle kiraya veren, imza itirazı nedeniyle sürecin uzamasını istemiyorsa noterde onaylama veya düzenleme şeklinde tahliye taahhüdü almalıdır.

⚠️ Kiracıların Bilmesi Gerekenler: Taahhütname Ne Zaman Geçersizdir?

Yukarıda tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını incelemiştik. Uygulamada bu şartlar kötü niyetli kişiler tarafından ihlal edilmekte ve hukuka aykırı işlemlere kılıf uydurulmaktadır. Bu kapsamda kiracıların hakları konusunda bilgilendirme yapmak gerekmiştir.

1. Tahliye taahhütnamesine cezai şart konulması

Uygulamada bazen kiralanan taşınmazın tahliyesi için alınan tahliye taahhütnamesinde cezai şart konulduğuna rastlamaktayız. Kiracının belirlenen tarihte taşınmazı tahliye etmemesi durumunda aylık veya günlük belirli bir miktar para ödeyeceği kararlaştırılabilmektedir.

Tahliye taahhütnamesine cezai şart konulması geçerlidir. Ancak TBK 182 maddesi uyarınca hakim, ceza miktarın fahiş olup olmadığını denetledikten sonra cezanın fahiş miktarda olduğuna kanaat getirirse hakkaniyet indirimi yapabilir.

2. Kiracıdan boş tahliye taahhütnamesi alınması

Uygulamada sıkça karşılaştığımız üzere kiracıdan boş/tarihsiz tahliye taahhüdü alınmakta ve daha sonra kiracı ile kiraya veren arasında herhangi bir nedenle (özellikle kira artışı konusunda) sorun ortaya çıktığında bu boş tahliye taahhüdü kiraya veren tarafından doldurularak hukuki işlem başlatılmaktadır. Kiracılar da bu hukuki işlemler sırasında tahliye taahhütnamesinin boş olarak alındığını ve sonradan doldurulduğu için geçersiz olduğunu iddia etmektedirler. Peki bu durumda boş tahliye taahhüdü geçerli midir?

Yerleşik yargı kararlarına göre boş tahliye taahhüdünün sonradan doldurulması tek başına bu belgeyi geçersiz hale getirmez. Ancak sonradan doldurulan kısımların sözleşmeye ve gerçek iradeye aykırı olması durumunda tahliye taahhütnamesi geçersiz olabilir. Bu da ispat sorununu gündeme getirmektedir. Yargıtay 3. H.D. 21.02.2023 Tarih, 2022/8302 Esas ve 2023/167 Karar sayılı kararında bu konu şu şekilde ifade edilmiştir:

Kiracı tarafından tarih yazılmadan boş kağıda, beyaza imza atılması halinde boş kağıdın üzerinin kiraya veren tarafından nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından kabul edildiğinin kabulü gerekeceği

Bu kapsamda kiracı, tahliye taahhütnamesinin boş olarak verildiğinden ziyade, irade sakatlığı ve açığa imzanın kötüye kullanılması gibi durumlar üzerinde durmalıdır. Ancak bunu ispat edemediği durumlarda (genelde ispat edilmesi oldukça zordur) imzanın sonuçlarına katlanması gerekir. 

3. Boş tahliye taahhüdü veren/imzalayan kiracı ne yapmalıdır?

Kiracı, Tahliye taahhüdünün usulüne uygun olarak alınmadığını, kira sözleşmesi ile birlikte boş tahliye taahhüdü alındığını, düzenleme tarihinin ve tahliye tarihinin sonradan kiraya veren tarafından doldurulduğunu, kiralanan taşınmazı kiralamak zorunda olduğu için bu işlemlere göz yummak zorunda kaldığını ileri sürüyor ve tahliye taahhüdünün irade sakatlığı nedeniyle iptalini talep ediyorsa bu durumda tahliye taahhütnamesini imzaladıktan sonra Türk Borçlar Kanununun “İrade bozukluğunun giderilmesi” başlıklı 39. Maddesinde belirtilen 1 yıllık hak düşürücü süre içerisinde bu durumu ilgili tarafa bildirmelidir (Yargıtay 3. H.D. 21.02.2023 T. 2022/8302 E. 2023/167 K.). Bu bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat açısından kolaylık sağlayacaktır.

📌 Bilgi Notu: Bu şekilde bir bildirim yapılmaksızın, kiraya veren tahliye taahhütnamesi ile tahliye davası açtığında veya icra takibi yaptığında bu itirazlar yapılırsa genelde hukuki bir sonuç doğurmamakta ve kiracı mağdur olmaktadır. Bu konuda profesyonel bir destek için kira hukuku alanında çalışan bir Avukat ile iletişime geçmeniz size fayda sağlayacaktır.

📜 Boş tahliye taahhütnamesi örneği – Word/PDF İndir

Aşağıda, kiracı tarafından düzenlenecek olan boş tahliye taahhütnamesi örneği bulunmaktadır. Bu taslak metni bilgisayarınıza indirip kendi bilgilerinize göre düzenlemek için Word veya PDF formatlarını kullanabilirsiniz. Hak kaybına uğramamak adına dilekçenizi bir Kira Avukatı eşliğinde hazırlamanız tavsiye edilir.

📜 Dava dilekçesi Örneği – Word/PDF İndir

Aşağıda, Sulh Hukuk Mahkemesine verilecek olan tahliye davası dilekçe örneği bulunmaktadır. Bu taslak dilekçeyi bilgisayarınıza indirip kendi bilgilerinize göre düzenlemek için Word veya PDF formatlarını kullanabilirsiniz. Hak kaybına uğramamak adına dilekçenizi bir Kira Hukuku Avukatı eşliğinde hazırlamanız tavsiye edilir. Nitekim HMK 141 maddesi uyarınca dava dilekçesinde yazılan ve talep edilen bilgi ve belgeler kanundaki istisnalar dışında değiştirilemez ve genişletilemez. 

❓ Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Tahliye taahhütnamesi ve tahliye süreciyle ilgili sıkça sorulan soruları sizler için derledik.