Ortaklığın Giderilmesi Davası veya eski adıyla İzale-i Şüyu davası bittiğinde süreç hemen sona ermez. Mahkemenin satış kararı vermesinin ardından, en az dava süreci kadar kritik olan Satış Memurluğu Süreci başlar. Bu aşamada uygulanacak olan İcra ve İflas Kanunu hükümleri, satış masrafları, online ihale usulü ve paraların paylaştırılması gibi kritik detaylar örnek belgelerle birlikte ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

İzale-i Şüyu Satış Memurluğu Süreci: 6 Temel Adım

Ortaklığın giderilmesi davası kesinleştikten sonra başlayan satış memurluğu aşaması, teknik detaylar içeren ve titizlikle takip edilmesi gereken bir süreçtir. Sürecin işleyişini ve sırasını daha net kavrayabilmeniz için hazırladığımız 6 adımlı satış süreci infografiğini aşağıda inceleyebilirsiniz:

🔎 İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Satış Prosedürü

1. Satış usulünün belirlenmesi ve memur görevlendirilmesi

Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verirken satışın aleni (umuma açık) mi yoksa yalnızca paydaşlar arasında mı yapılacağını hüküm altına alır. Bu kararla birlikte, satış işlemlerini yasal mevzuata uygun şekilde yürütmek üzere bir satış memuru görevlendirilir.

2. Kararın kesinleşmesi şartı

Taşınmaz mallara ilişkin ayni hak doğuran bu kararların icra edilebilmesi için kararın kesinleşmesi zorunludur. Taraflara gerekçeli karar tebliğ edilmeden ve yasal itiraz süreleri dolmadan satış memurluğu aşamasına geçilmesi hukuken mümkün değildir.

3. Satışın başlatılması için talep zorunluluğu

Ortaklığın giderilmesi davası kesinleştikten sonra, mahkeme dosyayı re’sen (kendiliğinden) satış memurluğuna göndermez. Davacı veya davalılardan herhangi birinin, kararı veren mahkemeye “dosyanın satış memurluğuna gönderilmesi talebi” içeren bir dilekçe sunması şarttır.

📌 Bilgi Notu: Mahkeme kararında belirtilen malların bir kısmının satışı mümkündür. Eğer taraflar taşınır veya taşınmazların sadece belirli bir bölümünün satılmasını istiyorlarsa, satış memurluğuna sunulacak dilekçede bu husus özel olarak belirtilmelidir.

4. Yasal dayanak: HMK m. 322/2 ve İcra İflas Kanunu Süreci

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 322/2. maddesi uyarınca; ortaklığın giderilmesi davalarında satış aşamasına geçildiğinde, tüm işlemler İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri çerçevesinde yürütülür.

HMK Madde 322/2: Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde, hâkim satış için bir memur görevlendirir. Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.

Bu yasal atıf gereği; kıymet takdiri, ihale ilanı, elektronik ortamda teklif verme ve bedelin paylaştırılması gibi süreçler İİK 106 ve devamı maddelerindeki usule göre gerçekleştirilir. Aşağıda, bu sürecin en kritik aşamalarını detaylandıracağız.

⌛ Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Satış Süreci Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davasında satış aşamasının ne kadar süreceği, İcra ve İflas Kanunu (İİK) tarafından belirli sürelere bağlanmış olsa da uygulamada birçok değişken bu süreyi etkilemektedir. Ancak süreci uzatan faktörler yoksa genel olarak 4 – 8 Ay civarında sonuçlanmaktadır.

Aşama	İşlem	Tahmini Süre
Kıymet takdiri hazırlığı	Satış memuru görevlendirildikten sonra tensip zaptı düzenleyerek taraflardan satış avansı ister. Ayrıca ilgili kurumlardan (tapu müdürlüğü, belediye vb.) güncel kayıtları ister.	1 – 2 Ay
Kıymet Takdiri	Satış masrafları yatırıldığında ve güncel kayıtlar geldiğinde bilirkişilerle tekrar keşfe çıkılır; satışa konu malların kıymet takdiri yapılır. İlgililere tebliğ edilir.	1 – 2 Ay
Satış ilanı	Kıymet takdiri taraflara tebliğ edildikten ve kesinleştikten sonra satış ilanı düzenlenerek ihale günleri belirlenir. Bu belge hem ilgililere tebliğ edilir hem de gerekli mecralarda yayınlanır.	1 Ay
İhalenin yapılması	Açık artırma UYAP E-Satış Portal üzerinden yapılır. İhale 1 hafta boyunca devam eder. Sürenin sonunda en yüksek teklifi veren ihaleyi kazanır.	7 Gün
İhalenin kesinleşmesi	İhale tamamlandıktan sonra 7 gün içinde ihalenin feshi davası açılmazsa ve ihaleyi kazanan kişi ihale bedelini öderse ihale kesinleşir.	7 Gün
Paraların Paylaştırılması	Yargılama ve satış giderleri düşüldükten sonra kalan para güncel kayıtlara göre hak sahibi olan kişilere paylaştırılır.	1 – 2 Ay

Süreci uzatan kritik faktörler

Bazı durumlarda izale-i şüyu satış süreci 1 yılı aşabilmektedir. Süreyi doğrudan etkileyen unsurlar şunlardır:

• Tebligat süreçleri: Hissedar sayısının çokluğu veya bazı hissedarların yurt dışında ikamet etmesi, tebligat aşamalarını ciddi oranda uzatır.
• Kıymet takdirine itiraz: Satışa konu malın değerine itiraz edilerek dava açılması (İİK m. 128/a), satış işlemlerini davanın sonucuna kadar durdurur.
• İhalenin feshi davası: İhale yapıldıktan sonra usulsüzlük iddiasıyla açılan davalar, mülkiyetin tescilini ve paranın paylaştırılmasını geciktirir.
• İhalenin düşmesi: İhaleyi kazanan kişinin ihale bedelini yatırmaması durumunda ikinci ihale yapılır. İkinci ihalede de aynısı olursa ihale düşer. Bu durumda tekrar ihale yapılması için yeni bir satış ilanı düzenlenmesi gerekir.

💵 İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Satış Masrafları

Satış memurluğu aşamasında ortaya çıkan masraflar, her dosyanın kapsamına göre değişmekle birlikte temel olarak 4 ana kalemden oluşur.

1. Satış harcı (Haciz, teslim ve satış harcı)

492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca, satış memurluğu tarafından gerçekleştirilen her bir satış işlemi için ayrı ayrı harç tahsil edilir. Satış harcı her yıl yayınlanan “yargı harçları tarifesi (492 sayılı Harçlar Kanunun (1) sayılı Tarifesinin “B) İcra ve iflas harçları” bölümünü (III) numaralı “Haciz, teslim ve satış harcı“) uyarınca güncellenir.

• 2026 yılı satış harcı: Her bir taşınır/taşınmaz için 1.718,80 TL’dir.
• Örnek: İhalede 6 adet tarla satılacaksa toplam harç 6 * 1.718,80 = 10. 312,80 TL tutacaktır.

2. Keşif ve bilirkişi ücretleri

Dava sürecinde kıymet takdiri yapılmış olsa dahi, satış memurluğu aşamasında güncel piyasa değerinin tespiti için yeniden bilirkişi raporu alınması zorunludur. Araç satışlarında genellikle tek bilirkişi yeterliyken, taşınmazlarda (arsa, bina vb.) genellikle 3 veya 4 kişilik bilirkişi heyeti görevlendirilir. Bilirkişi ve keşif ücreti satışa konu malların türüne ve sayısına göre değişmektedir.

3. Satış ilan masrafları ve resmi ilan limitleri

İlan masrafı, ilanın kapladığı alan (sütun/satır) üzerinden hesaplanır. Gereksiz detaylar, tablolar ve boşluklar içeren ilan metinleri maliyeti fahiş şekilde artırabilir; bu noktada uzman bir miras avukatı denetimi gereksiz masrafları önler. Bu tarz durumlarda satış memurluğuna ve gerekiyorsa satış kararı veren Sulh Hukuk Mahkemesine itiraz etmek gerekebilir.

Bununla birlikte her satış için ilan masrafı çıkmayabilir. Nitekim İcra ve İflas Kanunu 114/4 ve İcra ve İflas Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik12/3 maddesi uyarınca ilan yapılacak malların değeri belirli bir tutarın altında ise resmi satış ilanı yaptırılması konusunda satış memuruna takdir hakkı tanınmıştır.

Uygulamada satış memurları, satış bedeli yasal sınırın altında kalan mallar için genellikle haber sitesi veya gazetede ilan yapmayıp ilgili yerel birimlerde (Adliye ve Belediye ilan panosu vb.) ilan metnini paylaşarak önemli bir masrafı ortadan kaldırmış olmaktadırlar.

2026 Yılı ilan zorunluluğu limitleri:

• 1.180.000 TL altı: Gazete veya haber sitesi ilanı zorunlu değildir, memur takdirine bağlıdır.
• 1.180.000 TL – 4.740.000 TL arası: Yerel gazetede veya haber sitesinde ilan zorunludur.
• 4.740.000 TL ve üzeri: Yurt genelinde dağıtılan tirajı yüksek gazetelerde veya haber sitesinde ilan zorunludur.

📌 Bilgi Notu: Buradaki limitler her yıl adalet bakanlığı tarafından yayınlanan “İcra Ve İflâs Kanunu Uyarınca Yapılacak Satışların İlanlarına İlişkin Parasal Limitlerin Güncellenmesi Hakkında Tebliğ” ile yeniden belirlenir.

4. Tebligat ücretleri

Kıymet takdiri raporunun ve satış ilanının tüm hissedarlara tebliğ edilmesi, ihalenin usulüne uygun gerçekleşmesi için şarttır. Bu tebligatlar yapılmadan ihale tamamlanırsa ilgililer ihalenin feshini talep edebilirler. Tebligat masrafı, dosyadaki hissedar sayısına ve her yıl güncellenen PTT tarifesine göre belirlenir.

Satış Masraflarının Tamamı Peşin mi Ödenir?

İzale-i şüyu satış sürecinde masrafların ödenme zamanı, hem yasal mevzuat hem de pratik uygulama açısından farklılıklar gösterebilmektedir.

1. Yasal zorunluluk (İİK m. 106/3)

İcra ve İflas Kanunu’nun 106/3. maddesi bu konuda oldukça nettir:

“Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin olarak yatırılması zorunludur.”

Ancak bu yasal zorunluluğa rağmen, uygulamada satış memurlukları arasında iki farklı yöntem izlendiği görülmektedir:

1. Tam tahsilat: Bazı memurluklar, kanun gereği tüm satış ve ilan masraflarını daha sürecin en başında (tensip zaptı ile) toplu olarak talep eder.
2. Kademeli (İki aşamalı) tahsilat: Bazı memurluklar ise masrafları sürece yayarak parça parça talep eder.

2. Kademeli ödemenin avantajları ve hakkaniyet sorunu

Hukuki görüşümüze göre, masrafların iki aşamada talep edilmesi tarafların menfaatini koruyan, daha adil bir yöntemdir. Bu yöntemde süreç şu şekilde işler:

• Birinci aşama: Başlangıçta sadece keşif, bilirkişi ücreti, satış harcı ve tebligat giderleri alınır.
• İkinci aşama: Satış ilan masrafı, kıymet takdiri kesinleştikten sonra talep edilir.

2.1. Neden kademeli ödeme tercih edilmelidir?

1. Gereksiz masrafın önlenmesi: Malın değeri kıymet takdiri sonrası yasal sınırın altında kalırsa (2026 yılı için 1.180.000 TL), resmi ilan gerekmez. Peşin alınan ilan masrafı bu durumda gereksiz bir ödeme haline gelir.
2. Enflasyon ve değer Kaybı: Kıymet takdirine itiraz davası açıldığında süreç yaklaşık 1 yıl uzamaktadır. Peşin yatırılan yüksek tutarlı ilan masrafları, mahkeme kasasında nemalandırılmadan beklediği için enflasyon karşısında erimektedir.
3. Ek avans riski: Süreç uzadığında, başlangıçta yatırılan miktar ilan günündeki güncel tarifeleri karşılamayabilir. Bu durum, taraflardan tekrar yüksek miktarlarda ek avans istenmesine yol açar.

Bu nedenlerle, satış memurluğundan masrafların kademeli olarak tahsil edilmesini talep etmek, tarafların ekonomik kayıplarını en aza indirmek açısından büyük önem taşımaktadır.

Satış Memurluğunda Kıymet Takdiri ve Bilirkişi Raporu

Satış masraflarının yatırılmasının ardından satış memuru, dosyayı taşınır veya taşınmazın güncel değerinin tespiti için bilirkişilere tevdi eder. Hazırlanan kıymet takdiri raporu, ihalenin başlangıç bedelini belirlemesi açısından satış aşamasının en kritik noktalarından biridir.

2 Yıl kuralı ve “güncel değer” zorunluluğu

İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 128/a-2 uyarınca, kesinleşen kıymet takdirinin üzerinden iki yıl geçmedikçe yeniden değerleme istenemez. Bu düzenleme ile satış ve ihale sürecin gereksiz yere uzaması ve gereksiz masraf yapılmasının önüne geçilmek istenmiştir. Ancak burada vatandaşların ve bazen de Avukatların sıkça düştüğü bir yanılgı mevcuttur:

• Düzenlemenin kapsamı: İİK 128/a-2 maddesindeki düzenleme satış aşamasında alınan kıymet takdirine ilişkin bilirkişi raporları için geçerlidir; Dava sürecinde alınan bilirkişi raporlarının bu düzenlemeyle bir ilgisi yoktur. 
• Güncel değer zorunluluğu: Ortaklığın giderilmesi davası sürerken alınan bilirkişi raporu, satış memurluğu aşaması için güncel kabul edilemez. Dava aşamasındaki raporun üzerinden 2 yıl geçmemiş olsa dahi, satış memurluğunda yeniden kıymet takdiri yapılması zorunludur.
• İhalenin feshi riski: Satış memurluğunca güncel rapor alınmadan dava aşamasındaki raporlara göre yapılan ihaleler, doğrudan ihalenin feshi nedenidir.

⚖️ Kıymet Takdirine İtiraz Davası ve Taşınmaz Değerlemesi

Satış memurluğu tarafından hazırlatılan bilirkişi raporunda, taşınmazın değerinin piyasa rayicinden düşük hesaplanması durumunda bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi sunmak yeterli olmaz; Kıymet Takdirine İtiraz Davası açılması gerekir. Bu dava, ihalenin kaderini ve hissedarların elde edeceği satış bedelini doğrudan etkiler.

1. Kıymet takdirine itiraz süresi ve şartları

İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 128/a-1 uyarınca, bilirkişi raporunun tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz davası açılmalıdır.

• Tebligat usulsüzlüğü: Eğer rapor size usulüne uygun tebliğ edilmemişse, hak kaybı yaşamamak için satış ilanını öğrendiğiniz tarihten itibaren (öğrenme bildirimiyle birlikte) bu 7 günlük süreyi kullanmanız mümkündür.
• İtiraz nedenleri: Taşınmazın emsal değerlerinin dikkate alınmaması, imar durumundaki değişikliklerin göz ardı edilmesi veya rapordaki teknik hatalar itirazın temelini oluşturur.

2. Görevli ve yetkili mahkeme: İcra Mahkemesi mi, Sulh Hukuk Mahkemesi mi?

Vatandaşların ve hukukçuların en sık hata yaptığı nokta burasıdır. İİK m. 128/a genel satışlar için İcra Mahkemesi’ni işaret etse de, İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) satışları özel bir statüye sahiptir.

Ortaklığın giderilmesi satışı kapsamında yapılan işlemlere dair tüm şikâyet ve itirazları inceleme yetkisi, satışı gerçekleştiren memurluğun bağlı olduğu ve asıl davanın görüldüğü Sulh Hukuk Mahkemesi’ne aittir. Bu nedenle kıymet takdirine itiraz davası, ortaklığın giderilmesi kararını veren Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılması gerekir.

3. Kıymet takdirine itiraz davası nasıl açılır?

Satış memurluğundaki kıymet takdirine itiraz süreci, Sulh Hukuk Mahkemesine sunulacak kapsamlı bir itiraz dilekçesi ile başlatılır.

1. Dilekçe hazırlığı: Dilekçede, bilirkişi raporunun neden hatalı olduğu delilleriyle (emsal satışlar vb.) açıklanmalıdır.
2. Davalıların belirlenmesi: Satış dosyasında taraf olan diğer tüm paydaşlar (hissedarlar) davalı olarak gösterilmelidir.
3. Yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi: Mahkeme, dosya üzerinden karar vermez; taşınmaz başında yeniden keşif yapar. Yeni bilirkişi heyeti tarafından hazırlanan rapor taraflara tebliğ edilir ve 2 haftalık beyan süresi verilir.
4. Kesin Karar: Mahkemenin verdiği değer tespiti kararı kesindir. Bu kararın ardından dosya, kesinleşen yeni bedel üzerinden satış işlemlerine devam edilmesi için satış memurluğuna iade edilir.

🏛️ İzale-i Şüyu İhale Hazırlığı: Satış Kararı, Şartname ve İlan Süreci

Kıymet takdiri raporunun kesinleşmesiyle birlikte, satış memurluğu dosyanın fiilen satışa çıkması için gerekli yasal hazırlıkları başlatır.

1. Satış kararının verilmesi ve ihale günlerinin belirlenmesi

Kıymet takdirine ilişkin itirazlar sonuçlandığında veya itiraz süreleri dolduğunda satış memuru Satış kararı verir. Bu karar ile birlikte şu hususlar netliğe kavuşur:

• İhale tarihleri: Birinci ve ikinci açık artırma tarihleri belirlenir.
• Veraset ilişiği kontrolü: Eğer hissedarlar arasında vefat edenler varsa, vergi dairelerinden veraset ilişiğinin kesilip kesilmediği sorulur.
• İlan yöntemi: Satışın hangi mecralarda (gazete, internet haber sitesi vb.) duyurulacağı bu aşamada karara bağlanır.

2. Açık artırma şartnamesinin düzenlenmesi

Satış kararından sonra hazırlanan açık artırma şartnamesi, ihalenin “anayasası” niteliğindedir. Katılımcıların bu metni okuduğu ve kabul ettiği varsayılır. Şartnamede şu detaylar yer alır:

• İhale takvimi: Tekliflerin başlayacağı ve biteceği tarih ve saatler.
• Mali yükümlülükler: KDV oranı, Damga Vergisi ve tapu harcı gibi alıcıya ait giderler.
• Taşınmaz bilgileri: Hissedar payları, taşınmaz üzerindeki şerhler ve ayrıntılı teknik özellikler.

3. Satış ilanı ve tebligat zorunluluğu

Şartnameye dayalı olarak hazırlanan satış ilanı, ihalenin hissedarlara ve kamuoyuna duyurulmasını sağlar.

• Yayın mecraları: Adliye panosu, belediye ilan yerleri, -gerekiyorsa-haber siteleri ve -gerekiyorsa-Basın İlan Kurumu aracılığıyla resmi gazetelerde yayınlanır.
• Kritik uyarı (İhalenin feshi): Satış ilanının tüm hissedarlara ve ilgililere usulüne uygun tebliğ edilmemesi, en yaygın ihalenin feshi nedenidir. Bu aşamada tebligat takibinin düzgün yapılması, ihalenin kesinleşmesi açısından hayati öneme sahiptir.

💻 Online İhale Sistemi (UYAP E-Satış) ve İşleyişi

Ortaklığın giderilmesi davalarında fiziksel ihale dönemi sona ermiş, tüm satışlar e-Devlet şifresi ile giriş yapılan UYAP E-Satış portal üzerinden dijital ortama taşınmıştır. İşte ihaleye katılım ve teklif verme sürecine dair bilmeniz gerekenler:

• İhale tarihleri: Birinci ihalenin iptal edilme ihtimaline binaen birinci ihale ve ikinci ihale olmak üzere iki farklı ihale tarihi belirlenir.
• İhale süresi: İhaleler bir hafta boyunca tekliflere açık kalır.
• Otomatik uzama kuralı: İhale bitimine son 10 dakika kala yeni bir teklif gelirse, açık artırma 3 dakika uzatılır. Bu uzamalar toplamda 1 saati geçemez.

1. İhaleye katılım şartları ve teminat işlemleri

İhaleye girebilmek için muhammen (takdir edilen) bedelin %10’u oranında teminat yatırılması yasal zorunluluktur.

• Nasıl yatırılır? UYAP E-Satış sitesindeki “Teminat İşlemleri” menüsü üzerinden kredi kartı veya havale/EFT ile satış memurluğu hesabına yatırılır.
• Aktivasyon: Teminat yatırıldıktan sonra katılımcı olarak eklendiğiniz ihale “Teminatını yatırdığım ihaleler” kısmında görünür. Ayrıca “Teklif Ver” butonu aktifleşir. Eğer buton aktifleşmezse, ilgili satış memurluğu aranarak sistemsel onay hatırlatılmalıdır.
• Kritik saat: Katılımcı ekleme ve teminat yatırma işlemleri, ihale bitişinden önceki gün saat 23:30’da sona erer.

2. Hissedarlar için teminatsız ihaleye katılma şartları

Ortaklığın giderilmesi ihalelerinde, nakit teminat yatırma zorunluluğunun hissedarlar lehine önemli istisnaları bulunmaktadır. Hissedarlar, sahip oldukları pay oranına göre teminattan muaf tutulabilir veya indirimli teminat ödeyebilirler.

🔶 Pay oranı %10 ve üzeri olan hissedarlar

Satışa konu olan maldaki hisse oranı %10 ve üzerinde olan paydaşlar, nakit teminat yatırmasına gerek olmaksızın ihaleye katılabilirler.

• Başvuru Süreci: Teminatsız katılım hakkından yararlanmak isteyen hissedarların, en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün mesai saati sonuna kadar satış memurluğuna başvurarak hisse oranlarını ve ihaleye katılacakları taşınmaz bilgilerini bildirmeleri yeterlidir.

🔶 Birden fazla hissedarın birlikte katılımı (Konsorsiyum)

Tek bir hissedarın payı %10’u karşılamasa bile, birden fazla hissedar bir araya gelerek toplam paylarını %10’un üzerine çıkarabilirler.

• Temsilci şartı: Bu durumda hissedarların aralarından birini temsilci olarak seçmesi gerekir.
• Başvuru süreci: Temsilci bilgisi ve birleşen hisse oranları, yine ihale bitiminden önceki gün mesai bitimine kadar satış memuruna iletilmelidir. Bu sayede grup olarak teminat yatırmadan teklif verebilirler.

🔶 Eksik kalan teminatın tamamlanması (Kısmi teminat)

Eğer bir hissedarın payı %10’luk yasal teminat sınırının altında kalıyorsa (örneğin %5 ise), bu hissedar teminatın tamamını değil, sadece payını aşan kısmı yatırmakla yükümlüdür.

Örnek hesaplama:

• Taşınmazın muhammen bedeli: 1.000.000 TL
• Yatırılması gereken %10 teminat: 100.000 TL
• Hissedarın payı (%5): 50.000 TL karşılığı değer.
• Ödenecek nakit teminat: 100.000 TL – 50.000 TL = 50.000 TL

3. Hissedarların öncelik hakkı ve ödeme kolaylığı

İzale-i şüyu ihalelerinde, mahkemece “yalnızca hissedarlar arasında satış” kararı verilmediği sürece, hissedarların dışarıdan katılımcılara karşı öncelik hakkı (rüçhan hakkı) yoktur. Ancak teknik bir avantajları bulunur:

• Mahsup imkanı: İhaleyi kazanan hissedar, toplam ihale bedelini değil; kendi hisse payı düşüldükten sonra kalan tutarı öder.
• Vergi avantajı: KDV ve Damga vergisi gibi ek masraflar da toplam ihale bedeli üzerinden değil, hissedarın kendi hisse payı düşüldükten sonra kalan bedel üzerinden hesaplanır ve ödenir.

İhaleyi kazanan hissedar için ihale bedeli ödeme örneği:

• İhale Kazanma Bedeli: 1.000.000 TL
• Hissedarın Mevcut Payı (%90): 900.000 TL (Kendi payına düşen miktar)
• Mahsup İşlemi: 1.000.000 TL – 900.000 TL (Kendi payı düşülür)
• Nakit Ödenecek Bakiye: 100.000 TL

4. Teklif verme aşamasında dikkat edilmesi gerekenler

Online ihale portalda yapılacak işlemlerdeki eksik ve hatalar ihaleye katılım hakkınızın düşmesine veya teminatın yanmasına neden olabilir. Bu nedenle şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Profil güncelleme: Teklif verebilmek için sistemde “Banka Hesap Bilgisi” ve “İletişim Bilgisi” alanlarının doldurulması zorunludur.
• Yurt dışı ikamet sorunu: Teklif verecek kişinin MERNİS sisteminde Türkiye adresi kayıtlı olmalıdır. Yurt dışında yaşayanların bu işlemi son güne bırakmaması önerilir.
• Geri alınamayan teklifler: Sistem üzerinden verilen bir teklif, “yanlışlıkla” yazılmış olsa dahi geri alınamaz. Daha yüksek bir teklif gelmediği sürece o bedeli ödeme yükümlülüğü devam eder; aksi halde teminat yanar.

👨🏼‍💻 İzale-i Şüyu Satış Aşamaları: Birinci ve İkinci Açık Artırma Usulü

Ortaklığın giderilmesi satışlarında ihale süreci, UYAP E-Satış portalı üzerinden iki aşamalı olarak planlanır. Birinci ihalede sonuç alınamazsa süreç otomatik olarak ikinci ihaleye devredilir.

1. Birinci ihale kapsamında açık artırma süreci

İhale, satış ilanında belirtilen tarih ve saatte başlar; katılımcılar bir hafta boyunca UYAP E-Satış portal üzerinden online olarak teklif verebilirler.

• Teklif süreci: İhale bitişine son 10 dakika kala teklif gelirse süreç 3 dakika uzatılır. Her yeni teklifte süre tekrar 3 dakika artar. Toplam uzama süresi 1 saati geçemez.
• Artırma sonuç tutanağı: İhale bittiğinde sistemde yayınlanan bu tutanak; kazanan kişiyi, ödenmesi gereken bakiye bedeli ve son ödeme tarihini gösterir.

2. İkinci ihale süreci ve katılım şartları

Birinci ihalede teklif verilmezse veya en yüksek teklifi veren kişi bedeli yatırmazsa birinci ihale iptal edilir ve ikinci ihale aşamasına geçilir.

• Yeniden başvuru zorunluluğu: İlk ihaleye katılanlar ikinci ihaleye otomatik olarak dahil edilmez. İkinci ihaleye girmek isteyenlerin yukarıda açıklanan usulle yeniden katılımcı başvurusu yapması gerekir.
• İşleyiş: İkinci ihale de ilk ihale ile aynı kurallara (bir hafta süre, uzama dakikaları vb.) tabidir.

3. İhale bedelinin ödenmesi ve kesinleşme süreci

İhaleyi kazanan alıcı için en kritik aşamalardan birisi de ödeme ve tescil sürecidir:

• Ödeme süresi (İİK m. 130): İhale alıcısı, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde ihale bedelini (teminat dışında kalan bakiye) yatırmak zorundadır.
• İhalenin feshi süresi: Ödeme yapıldıktan sonra 7 günlük “ihalenin feshi davası” açma süresinin dolması beklenir.
• Vergilerin ödenmesi ve tescil: Fesih davası açılmamışsa; KDV ve Damga Vergisi gibi yasal yükümlülükler yerine getirilir. Ardından satış memurluğu, taşınmazlar için Tapu Müdürlüğü’ne, taşınırlar için Noterler Birliği’ne tescil yazısı yazar.

4. Kritik riskler: İhale iptali ve teminatın yanması

İhale sürecinde hatalı teklif verilmesi veya paydaşların süreci kasten uzatmak istemesi gibi durumlarda, sürecin hukuki bir stratejiyle yönetilmesi kritik önem taşır.

4.1. İhale bedelinin yatırılmaması ve teminatın yanması

Yasal süre içerisinde (7 gün) ihale bedeli ödenmezse ihale iptal edilir. Bu durumda en ağır yaptırım; teminatın iade edilmemesidir. Halk arasında “teminatın yanması” olarak bilinen bu durumda, yatırılan %10’luk bedel dosyada kalır ve alıcıya geri verilmez.

4.2. İhalenin iki kez iptal olması durumunda ne yapılır?

Hem birinci hem de ikinci ihalede satış gerçekleşmezse ihale düşer. Sürecin devam etmesi için belirli şartların gerçekleşmesi gerekir.

• Yeni satış talebi: Taraflardan herhangi biri, satış memurluğuna başvurarak yeniden satış ilanı düzenlenmesini talep edebilir.
• Masraflar: Yeniden satış ilan masrafı yatırıldıktan sonra memurluk tekrar birinci ve ikinci ihale günü belirleyerek süreci baştan başlatır.

💹 İzale-i Şüyu Satış Bedelinin Paylaştırılması ve Ödeme Süreci

İhale kesinleşip satış bedeli memurluk hesabına yattıktan sonra başlayan paraların paylaştırılması aşaması, hissedarlar için sürecin son ve en sevindirici adımıdır. Ancak bu aşama, sadece paranın hesaba geçmesi değil; Yargılama giderlerinin, satış giderlerinin ve vergilerin mahsup edildiği teknik hesaplamalar içeren bir süreçtir.

1. Paraların paylaştırılması nasıl yapılır? (Tevzi tablosu)

Satış ihalesi kesinleştikten sonra satış memuru, dosyada bir Tevzi tablosu (Paylaştırma cetveli) hazırlar ve paylaştırmayı bu tabloya göre yapar. Bu süreçte şu adımlar izlenir:

• Kesinleşme bekleme: İhale tarihinden itibaren 7 günlük ihalenin feshi davası açma süresinin dolması beklenir.
• Giderlerin mahsubu: Satış bedelinden öncelikle yargılama giderleri, satış masrafları, harçlar ve varsa taşınmazın vergi borçları düşülür.
• Mahkeme onayı: Hazırlanan paylaştırma raporu Sulh Hukuk Mahkemesi onayına sunulur. Onay sonrası ödemeler, hissedarların bildirdiği banka hesaplarına (hesap bildirmemişlerse adlarına açılan hesaba) havale edilir.

2. Muhdesat iddiası olan taşınmazlarda bedel paylaşımı

Arsa üzerindeki ev, ağaç veya yapı (muhdesat) bir hissedar tarafından yapılmışsa ve bu husus tarafların rızası ile veya kesinleşmiş yargı kararıyla Sulh Hukuk Mahkemesi kararında belirtilmişse satış bedelinin paylaşımında özel bir oran kurulur.

• Oran kurma yöntemi: Taşınmazın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Toplam satış bedelinin ne kadarının muhdesata, ne kadarının arsa değerine isabet ettiği oranlanarak belirlenir. Muhdesata isabet eden kısım doğrudan muhdesat sahibine ödenir; arsa payına düşen kısım ise tüm hissedarlar arasında payları oranında dağıtılır.
• Hissedarlar arasında anlaşma: Muhdesatla ilgili mahkeme kararında bir açıklama yoksa, tüm hissedarların imzalı bir dilekçe ile satış memurluğuna başvurarak muhdesat oranı ve ödeme yapılacak kişi konusunda beyanda bulunması mümkündür. Paydaşların oy birliğiyle sunduğu bu talep, satış memuru tarafından doğrudan paylaştırma kriteri olarak kabul edilir.

3. Veraset ve intikal vergisi kesintisi: Fahiş vergiden korunma yolu

Miras kalan taşınmazlardaki en büyük vergisel risk, intikal işlemlerinin satış memurluğuna bırakılmasıdır. Burada ciddi bir mali fark oluşmaktadır:

Durum	Vergi matrahı	Vergi yükü
İntikal önceden yapılırsa	Belediye emlak rayiç bedeli	Çok düşük (%1)
Satış memuru keserse	Gerçek satış bedeli	Fahiş (%5 – %10)

Neden Önemli? Hissedarlar arasında vefat eden varsa, bu durum davanın görülmesini engellemez; Vefat eden kişinin mirasçıları davaya dahil edilerek süreç tamamlanabilir. Ancak 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca; eğer mirasçılar vergi dairesinden “ilişik kesme belgesi” almamışsa, satış memuru gerçek satış bedeli üzerinden yüksek oranda kesinti yapmak ve ilgili vergi dairesine göndermek zorundadır.

📌 Bilgi Notu: Fahiş vergi kesintisiyle karşılaşmamak için; dava sürecinde, satış memurluğu aşamasının başında veya en geç paraların paylaştırılması aşamasına kadar veraset ve intikal vergisini ödeyip, vergi dairesinden alınan makbuzu satış memurluğuna ibraz etmelisiniz.

🏠 İhale Sonrası Süreç: Mülkiyetin Tescili ve Taşınmazın Tahliyesi

İzale-i şüyu ihalesini kazanmak, mülkiyetin hemen kazanılması anlamına gelse de, malın fiilen teslim alınması ve tapuya tescil edilmesi belirli yasal prosedürlerin tamamlanmasına bağlıdır.

1. Satılan malın tescili ve teslimi için gerekli şartlar

İhaleden alınan bir malın (ev, arsa veya araç) alıcı adına tescil edilebilmesi için şu üç şartın eş zamanlı olarak gerçekleşmesi gerekir:

• Bedelin ödenmesi: İhale bedelinin tamamı 7 günlük yasal sürede yatırılmalıdır.
• İhalenin kesinleşmesi: 7 günlük ihalenin feshi davası açma süresi geçmeli veya açılan dava reddedilerek kesinleşmelidir.
• Vergi ve harçların yatırılması: KDV ve damga vergisi gibi yasal yükümlülüklerin makbuzları satış memurluğuna sunulmalıdır.

Bu işlemler tamamlandığında; taşınır mallar (araç vb.) alıcıya teslim edilir, taşınmazlar için ise ilgili Tapu Müdürlüğü’ne tescil müzekkeresi yazılır.

2. İhale ile alınan taşınmazın tahliyesi (İİK m. 135/2)

Tapu tescili yapıldıktan sonra, taşınmazın içinde oturan kişilerin (eski hissedarlar veya haksız işgalciler) tahliye süreci başlar:

• Tahliye Emri: Satış memuru, alıcının talebine gerek kalmaksızın, taşınmazı işgal eden kişiye tahliye emri göndererek 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmesi gerektiğini bildirir.
• Zorla tahliye: Bu süre sonunda taşınmaz boşaltılmazsa, satış memuru kolluk kuvvetinden destek almak suretiyle zorla tahliye (cebr-i icra) işlemi gerçekleştirir.

3. Kiracıların durumu ve tahliye istisnaları

Taşınmazı işgal eden kişi, işgalinin haklı bir sebebe dayandığını resmi belgelerle ispat ederse 15 günlük tahliye süreci durdurulabilir. Burada en kritik ayrım kira sözleşmesinin niteliğidir:

• Resmi koruma altındaki kiracılar: Eğer kira sözleşmesi; Türk Medeni Kanunu (m. 1009) uyarınca tapuya şerh edilmişse veya ihale sürecinden önce noter huzurunda düzenlenmişse, kiracı “haklı işgalci” sayılır ve 15 gün içinde zorla çıkarılamaz. Bu durumda genel tahliye hükümleri uygulanır.
• Adi yazılı ve sözlü sözleşmeler: Haciz veya dava tarihinden önce yapılmış olsa dahi, adi yazılı (noter onaysız) veya sözlü kira sözleşmeleri, tahliyeyi engellemek için yeterli kanıt sayılmaz. Bu durumda taşınmazın tahliyesi yukarıdaki 15 günlük prosedüre göre yapılır.

📜 Örnek Belgelerle İzale-i Şüyu Satış Memurluğu Süreci

Satış memurluğu aşamasındaki teknik işleyişin daha iyi anlaşılması adına; tensip zaptı, satış kararı, satış ilanı ve artırma sonuç tutanağı gibi kritik belgelerin örneklerini aşağıda bulabilirsiniz. Her satış dosyasının kendine has dinamikleri ve hukuki detayları bulunmaktadır. Bu nedenle hak kayıplarının önüne geçmek ve süreci hatasız yönetmek adına uzman bir Miras Avukatı desteği almanız önemle tavsiye edilir.

Samsun Bölgesindeki Yerel İşleyiş: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Satış Memurluğu Aşaması

Samsun merkez ve ilçelerinde Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Satış Memurluğu Sürecini yürütecek kişiler açısından yerel işleyişi bilmek hak kaybı yaşanmasını önler. Samsun ve ilçe adliyelerinin yetki alanları, iletişim bilgileri, UYAP Vatandaş Portal üzerinden e-Devlet şifresi ile satış dosyası takibi ve maddi imkanı kısıtlı vatandaşlar için sunulan Adli Yardım uygulaması gibi konularda bilgi sahibi olmak sürece hakim olmanıza yardımcı olur. Bu ve benzeri konularda ayrıntılı bilgiye ulaşmak için Samsun Hukuk Rehberi sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

❓ Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) satış memurluğu aşaması hakkında sıkça sorulan soruları ve cevapları sizler için derledik.