Yeni bir ev satın aldığınızda, evdeki kiracının tahliye süreci Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında özel kurallara tabidir. Uygulamada en çok merak edilen konulardan biri olan yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, TBK madde 351 çerçevesinde sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Bu yazımızda, yeni ev sahibinin ve kiracının haklarını ve kritik yasal süreleri detaylandırırken; sürecinizi kolaylaştıracak örnek ihtarname, arabuluculuk formu ve dava dilekçesi taslaklarını da sizlerle paylaşıyoruz.

⚠️ Bunları Bilmeden Sürece Başlamayın!

• Süreniz kısıtlı: Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde ihtarnameyi çekmezseniz, o kira yılı için bu özel tahliye hakkınızı kaybedebilirsiniz.
• Tahliye hemen gerçekleşmez: Kanun, kiracıya evi boşaltması için 6 aylık bir süre tanır.
• Samimiyet şart: Mahkeme, “ihtiyacım var” demenizi yeterli görmez; bu ihtiyacın gerçek, zorunlu ve sürekli olduğunu ispatlamanızı bekler.
• Arabuluculuk zorunlu: Tahliye davası açmadan önce dava şartı olan zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlamazsanız davanız usulden reddedilir.
• 3 yıl kiralama yasağı var: İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez; aksi takdirde tazminat yükümlülüğü doğar.

Ev Satılınca Kira Sözleşmesi İptal Olur mu? Yeni Malikin (Ev Sahibinin) Hukuki Durumu

Yeni bir ev aldığınızda veya kirada oturduğunuz ev satıldığında akıllara gelen ilk soru şudur: Eski sözleşme ne olacak? Sanılanın aksine, taşınmazın el değiştirmesi mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Sadece sözleşmenin tarafları değişmiş olur. Bu konu Türk Borçlar Kanunu 310. Maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir:

Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Bu düzenleme ışığında bilinmesi gereken temel noktalar şunlardır:

• Sözleşme otomatik devrolur: Yeni malik, eski ev sahibinin yerine geçer Yani eski sözleşme tüm şartlarıyla (kira bedeli, artış oranı, süre) aynen devam eder.
• Yeni sözleşme zorunlu değildir: Taraflar isterse yeni bir sözleşme imzalayabilir, ancak kiracı mevcut sözleşme şartlarında kalma hakkına sahiptir.
• Kira bedeli değişmez: Sırf ev sahibi değişti diye kira bedelinde sözleşmenin ve yasal sınırların dışında bir artış talep edilemez.

📌 Bilgi notu: Her iki tarafın rızası ile önceki kira sözleşmesinin ortadan kaldırılması, yeni bir kira sözleşmesi yapılması ve kira bedelinde değişikliğe gidilmesi mümkündür; Ancak unutulmamalıdır ki bunu yeni ev sahibi tek taraflı olarak yapamaz.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarır? TBK 351 Sayılı Kanun Maddesi

Yeni bir taşınmaz satın alan kişinin, içerideki kiracıya karşı kullanabileceği en temel yasal dayanak Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesidir. Bu madde, yeni ev sahibine belirli sürelere uymak kaydıyla gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye davası açma hakkı tanır.

Türk Borçlar Kanunu Madde 351 – Yeni Malikin Gereksinimi:

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer? Yeni Malik İçin Süreç Takvimi

Yeni ev sahibi olarak açacağınız tahliye davasında süreler, hem kanuni sınırlara hem de mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak değişkenlik gösterir. Aşağıdaki tablo, TBK 351 kapsamındaki bir tahliye sürecinin ihtarname aşamasından kesinleşme aşamasına kadar olan tahmini yasal takvimini göstermektedir.

Aşama	Hukuki Durum ve İşlem	Tahmini Süre
İhtarname gönderilmesi	Tapu devrinden sonra, 1 ay içinde, noter aracılığıyla kiracının eline ulaşacak şekilde ihtarname gönderilmelidir.	1 Ay
Bekleme Süresi	Kiracının tapu devrinden itibaren 6 aylık taşınma süresi bulunur.	6 Ay
Zorunlu Arabuluculuk Süreci	6 aylık bekleme süresinden sonra ve dava açılmadan önce Arabuluculuk Bürosuna başvurulur; zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanır. Anlaşma olmazsa dava aşamasına geçilir.	3 – 4 Hafta
Dava Açılması	Kiracı halen çıkmamışsa Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır. Tensip zaptı düzenlenir, ilgili kurumlara (Tapu Müdürlüğü vb.) müzekkereler yazılır, dava dilekçesi davalıya tebliğ edilir. Davalı 2 hafta içerisinde cevap dilekçesi sunabilir.	2 – 4 Ay
Ön İnceleme	Dilekçeler aşamasından sonra ilk duruşma günü belirlenir (Ön inceleme duruşması). Bu duruşmada dava şartları ve ilk itirazlar değerlendirilir. Eksiklik yoksa tahkikata geçilir, tanıklarını bildirmek için taraflara süre verilir.	1 – 2 Ay
Tahkikat Aşaması (Duruşmalar)	Bu aşamada tanıklar dinlenir ve deliller toplanır.	6 – 9 Ay
İlk derece Mahkemesi kararı	Tahkikat aşaması bittikten sonra kısa karar açıklanır. Bir ay içerisinde gerekçeli karar yazılarak taraflara tebliğ edilir.	1 – 2 Ay
Cebri icra ile tahliye	Gerekçeli kararla birlikte tahliye için ilamlı icra takibi başlatılır. Kiracı icra emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde çıkmazsa, kolluk kuvveti desteği ile ve cebri icra yoluyla tahliye yapılır.	15-30 Gün
İstinaf İncelemesi	Gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde İstinaf başvurusu yapılabilir. İstinaf Mahkemesi; istinaf talebinin reddine, kararın kaldırılarak yeniden hüküm kurulmasına veya yeniden yargılama yapılması için dosyanın mahkemesine iadesine karar verebilir.	12- 24 Ay

Tahliye Sürecini Örnek Senaryo ile Hesaplama

Daha iyi anlaşılması için bir örnek üzerinden gidelim:

1. Evi satın alma tarihi: 15 Temmuz 2026
2. İhtarname için son gün: 15 Ağustos 2026 (Uygulamada ihtarnamenin bu süre içinde kiracıya ulaşması gerektiği kabul edilmektedir).
3. Dava açma başlangıcı: 16 Ocak 2027 (6 aylık bekleme süresinin dolduğu tarih).

📌 Bilgi Notu: 1 aylık ihtarname süresi hak düşürücü süredir. Eğer evi 15 Temmuz’da alıp ihtarı 16 Ağustos’ta çekerseniz, yeni malik sıfatıyla bu özel tahliye hakkınızı o dönem için kaybedersiniz.

⚖️ Yeni Malikin (Ev Sahibinin) İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası: Şartlar ve Temel Esaslar

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye süreci, yalnızca mülk sahibi olmanın yeterli görülmediği, belirli şekil şartlarının ve yasal sürelerin eksiksiz yerine getirilmesi gerektiği teknik bir süreçtir. Bu aşamada davanın usulden reddedilmemesi ve sürecin hızlıca sonuçlandırılması için temel esaslar olarak adlandırılan görevli mahkeme, hak düşürücü süreler ve davanın kabulü için gerekli diğer şartların doğru olarak tespit edildiğinden emin olmak gerekir. Ancak

1. Davanın tarafları

Davacı: TBK 351 uyarınca açılacak tahliye davasında davacı, mülkiyeti edinen kişidir. Edinme kavramının içerisine;

• Satış sözleşmesi,
• Bağış sözleşmesi,
• Kooperatiften pay edinilmesi,
• Mal değişim sözleşmesi,
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi,
• Miras paylaşma sözleşmesi,
• Vasiyetname ile belirli mal bırakma,
• Malvarlığı veya işletmenin devri gibi işlemler de dahildir.

Ayrıca kiralanan taşınmazın cebri icra ve mahkeme kararıyla edinilmesi durumunda da bu hükümler uygulanabilir ancak bu durumda özel hüküm niteliği taşıyan İcra ve İflas Kanunu 135. Maddesi mutlaka değerlendirilmeli ve olaya uygun olduğu sürece öncelikle bu madde uygulanmalıdır.

Bununla birlikte eğer elbirliği mülkiyeti varsa ortaklar ancak oybirliği ile tahliye davası açabilir. Paylı mülkiyet varsa pay ve paydaş çoğunluğu ile tahliye davası açılabilir.

Davalı: TBK 351 uyarınca açılacak tahliye davasında davalı, kiracıdır. Birden çok kiracı varsa zorunlu dava arkadaşlığı olduğu için tahliye davası bu kiracıların tamamına karşı açılmalıdır.

2. Zorunlu Arabuluculuk Süreci

2023 tarihinde Arabuluculuk Kanununa eklenen düzenleme ile kira ilişkisinden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce Arabuluculuk başvurusunun yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Bu nedenle TBK 351 kapsamında yeni ev sahibinin konut ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı açacağı tahliye davasında öncelikle Arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir.

• Arabuluculuk Bürosuna Başvuru: Adliyelerde bulunan Arabuluculuk Bürosuna yazılı başvuru yapılır. Davacının E-İmzası veya mobil imzası varsa bu başvuru UYAP Vatandaş portal üzerinden de yapılabilir.
• Arabulucunun Görevlendirilmesi: Arabuluculuk Merkezi, sistemde kayıtlı arabulucular arasından puan durumuna göre bir görevlendirme yapar.
• Arabulucunun taraflara ulaşması: Arabuluculuk merkezi tarafından görevlendirilen arabulucu, en kısa sürede taraflara ulaşarak Arabuluculuk süreci ve uyuşmazlık konusu hakkında tarafları bilgilendirir ve bir toplantı günü belirleyerek tarafları Arabuluculuk toplantısına davet eder. 
• Arabuluculuk Toplantısının Yapılması: Arabuluculuk toplantısı genellikle yüz yüze Arabulucunun ofisinde yapılır ancak tarafların talebi ve rızası doğrultusunda toplantının telekonferans yöntemi ile yapılması da mümkündür.
• Arabuluculuk son oturum tutanağı: Arabuluculuk Kanunu 18/A maddesinde belirtilen süre içerisinde toplantılar yapılır ve taraflar anlaşır ise bir “Anlaşma belgesi” düzenlenir. Anlaşma belgesinde hangi konularda anlaşma sağlandığı ve bu anlaşmanın nasıl icra edileceği ayrıntılı olarak yazılır. Anlaşma sağlanamaz ise “Anlaşamama” şeklinde “Son Oturum Tutanağı” düzenlenir.

📌 Bilgi Notu: Uygulamada 6 aylık dava açma süresi dolmadan arabulucuya yapılan başvurunun geçerli olmadığı kabul edilmektedir. Bu nedenle 6 aylık dava açma süresi dolduktan sonra arabulucuya başvuru yapılması daha doğru olacaktır kanaatindeyiz.

Tahliye davası arabuluculuk başvuru formu örneği

Aşağıda, Adliye Arabuluculuk Bürosuna sunulmak üzere hazırladığımız, ihtiyaca dayalı tahliye talebi konulu başvuru formu örneği yer almaktadır.

3. Tahliye davası nerede açılır? Görevli ve yetkili mahkeme

Yeni ev sahibinin konut ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, davalının ikametgah mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir.

4. Zamanaşımı ve hak düşürücü süreler

Bu dava için TBK 351 maddesinde ön görülen 1 aylık ve 6 aylık süreler oldukça kritiktir. Sürelere uyulmaması davanın reddine sebep olabilir.

1 aylık süre

Yeni malikin TBK 351 maddesi uyarınca tahliye davası açabilmesi için edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunması gerekir. İspat kolaylığı açısından bu yazılı bildirim genellikle kiracıya noterden tahliye ihtarnamesi gönderilmesi şeklinde olmaktadır. Ayrıca yeni malikin 1 ay içerisinde ihtarnameyi göndermesine rağmen bu ihtarnamenin kiracıya ulaşması edinme tarihinden itibaren 1 aylık süre içerisinde gerçekleşmezse bildirimin geçerli bir şekilde yapılmadığı kabul edilmektedir. Doktrindeki ağırlık görüş ve yerleşik Yargıtay uygulamaları da bu yöndedir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 08.03.2018 tarih, 2018/1051 Esas ve 2018/2173 Karar sayılı kararı şu şekildedir:

…ihtarname iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde tebliğ edilmediğinden davacının TBK’nın 351. maddesine dayanarak açtığı dava süresinde değildir…

6 aylık süre

Kanun koyucu kiracının taşınmazı tahliye etmesi için kiracıya 6 aylık süre tanımıştır. Dolayısıyla yeni malik tarafından edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya karşı geçerli şekilde bildirim yapılmışsa ve edinme tarihinden itibaren 6 ay geçmişse bu durumda kiracının tahliyesi için dava açılması mümkündür.

Ayrıca dava açılmadan önce zorunlu Arabuluculuk sürecinin tüketilmesi gerektiğini de hatırlatmak isteriz. Her ne kadar kanun metninde arabuluculuğa başvuru için bir süre belirtilememiş ise de Uygulamada İstinaf Mahkemeleri 6 aylık dava açma süresi dolmadan arabulucuya yapılan başvurunun geçerli olup olmadığı konusunda farklı kararlar vermektedir. Bu nedenle 6 aylık dava açma süresi dolduktan sonra arabulucuya başvuru yapılması daha doğru olacaktır kanaatindeyiz.

6 aylık sürenin ne zaman başlayacağı kanun metninden net olarak anlaşılamamaktadır. Dolayısıyla bu konuda doktrinde farklı görüşler yer almaktadır. Bir kısım görüşe göre dava açma süresi yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren başlamaktadır. Ancak doktrindeki ağırlıklı görüşe göre 6 aylık süre edinme tarihinden itibaren başlamaktadır. Yargıtay uygulaması da bu yöndedir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 17.05.2018 tarih, 2018/1074 Esas ve 2018/5424 Karar sayılı kararı şu şekildedir:

…Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse, … TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde, durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir…

Sözleşmenin sona ermesinden sonraki 1 aylık süre

TBK 351/2 maddesinde yukarıda açıklanan sürelerden ayrı olarak bir süre daha öngörülmüştür. Bu düzenlemeye göre: “Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir” Bu düzenlemenin tahliye davası açacak yeni ev sahibine 2 farklı şekilde faydası bulunmaktadır:

1. Eğer kiracının eski ev sahibi ile yaptığı kira sözleşmesinin sona erme tarihine 6 aydan az süre kalmışsa yeni ev sahibi TKB 351/1 maddesindeki 6 aylık süreyi beklemeden kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde açabilir.
2. Yeni ev sahibi TKB 351/1 maddesi uyarınca bir aylık bildirim süresini kaçırmışsa bu durumda da TBK 351/2 maddesi uyarınca kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilecektir.

✅ Yeni Ev Sahibinin İhtiyaç Durumu Nasıl İspatlanır? Samimi ve Zorunlu İhtiyaç Kriterleri

Yeni malikin TBK 351 kapsamında tahliye talep edebilmesi için kiralanan taşınmaza ihtiyacı olduğunu somut delillerle ispat etmesi şarttır; “Ben yeni ev sahibiyim, eski ev sahibi ile kiracının sözleşmesi beni ilgilendirmez, çık evimden” diyemez Dolayısıyla Sulh Hukuk Mahkemesi, soyut beyanları yeterli bulmaz; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasını arar. Peki, yargı pratiğinde hangi durumlar ‘haklı’ bulunur, hangileri reddedilir? İşte doktrin ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda örnekler:

1. Yargıtay kararlarına göre ihtiyacın samimi sayılmadığı haller (Ret sebebi)

Aşağıdaki durumların varlığı, mahkemece “tahliye amacının kira artışı sağlamak olduğu” veya malikin ihtiyacının samimi olmadığı şeklinde yorumlanabilir:

• Alternatif konut: Ev sahibinin aynı bölgede ihtiyacını karşılayacak boş bir evinin daha bulunması.
• Kiralık ilanları: Ev sahibinin dava sürecinde benzer özellikteki başka bir evi için kiralık ilanı vermesi.
• Kira artış talebi: Tahliye davası öncesinde kiracıdan fahiş kira artışı talep edilmesi veya kira tespit davası açılmış olması.
• Dava sırasında kiralama: Ev sahibinin benzer özelliklerdeki başka bir konutunu dava açılmadan hemen önce veya dava sürerken kiraya vermiş olması.

2. Yargıtay kararlarına göre ihtiyacın gerçek ve zorunlu kabul edildiği haller

Aşağıdaki durumlar genellikle tahliye talebinin kabulü ile sonuçlanan haklı nedenlerdir:

• Kirada oturma: Ev sahibinin veya bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının (anne, baba, çocuk vb.) kirada oturuyor olması.
• Tayin veya eğitim: Ev sahibinin kiralanan taşınmazın bulunduğu şehre tayininin çıkması veya çocuğunun o şehirde üniversite kazanması.
• Evlilik hazırlığı: Ev sahibinin veya altsoyunun yakın zamanda evlenecek olması ve konut ihtiyacının bulunması (Düğün tarihi yaklaştıkça samimiyet artar).
• Sağlık nedenleri: Ev sahibinin başka konutu olsa bile sağlık sorunları nedeniyle kiralanan taşınmazın kendileri için daha uygun olması (Tedavi olunan hastaneye yakınlık, asansör imkanı vb.)
• Yurt dışından dönüş: Yurt dışında yaşayan vatandaşların yılın belli bir bölümünü Türkiye’de geçirme isteği.
• Sosyal ihtiyaçlar ve ulaşım: Kiradaki evin, ev sahibinin işine veya çocuklarının okuluna mevcut evinden çok daha yakın olması.

🏛️ Tahliye Kararı Sonrası Süreç: Sulh Hukuk Mahkemesi Kararı Nasıl Uygulanır?

Mahkemenin tahliye yönünde karar vermesi, sürecin en zor kısmının tamamlandığı anlamına gelir; ancak kiracının evi fiilen boşaltması için bu kararın icra edilmesi gerekir. Sulh Hukuk Mahkemesi’nden alınan tahliye ilamının uygulanması şu adımları kapsar:

• Gerekçeli karar: Tahliye kararı verildikten sonra Hukuk Muhakemeleri Kanununa göre 1 ay içerisinde gerekçeli karar yazılır.
• İlamlı icra takibi: Gerekçeli karar yazıldıktan sonra kararla birlikte ilamlı icra takibi başlatılır. İcra ve İflas Kanunu 26. Maddesi uyarınca kiracıya icra emri gönderilerek 7 gün içerisinde taşınmazı tahliye etmesi gerektiği bildirilir.
• Cebri icra ile tahliye: İcra emrinde belirtilen sürede taşınmaz tahliye edilmezse cebri icra ile ve kolluk desteğiyle taşınmaz boşaltılır. Taşınmaz tahliye edildikten sonra yeni ev sahibine teslim edilir.

📌 Bilgi Notu: Tahliye kararının uygulanabilmesi için kesinleşmesi gerekmez. İlk derece mahkemesi tahliye kararı verdikten sonra doğrudan icra takibi başlatılabilir. Kiracının mahkeme kararına itiraz etmesi tahliyeyi durdurmaz ancak tehiri icra kararı alması durumunda tahliye işlemleri durdurulabilir.

💵 Tahliye Davası Masrafları: Avukatlık Ücreti ve Yargılama Giderleri

Tahliye davası açmaya karar veren yeni ev sahiplerinin en çok merak ettiği konulardan biri de sürecin mali yüküdür. Yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri, her yıl güncellenir. Davanın kazanılması durumunda, yapılan masrafların karşı tarafa yükleneceğini bilinmelidir.

1. Dava açılış masrafları ve gider avansı

Tahliye davası nispi harca tabi davalardandır. Harca esas değer, kiralanan taşınmazın yıllık kira bedelidir. Bu bedel üzerinden nispi harç ödenmesi gerekir. Ayrıca davanın başında başvuru harcı ve gider avansı ödenmesi gerekir. Bu ücretler her yıl güncellenmektedir. Bu konuda dava açılmadan önce Mahkemelerden veya Avukatınızdan bilgi almanızı tavsiye ederiz.

2. Avukatlık Ücreti

Akdi vekalet ücreti: Avukat ile müvekkili arasında dava kazanılsa da kaybedilse de ödenmesi gereken özel avukatlık ücretidir. Bu ücret Avukatın emek ve mesaisinin doğrudan karşılığıdır. Her yıl yayınlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesindeki tutarlardan aşağı olmamak üzere taraflar arasında serbestçe belirlenir.

İlam vekalet ücreti: Davayı kaybeden tarafın diğer taraf vekiline ödemek zorunda olduğu ücrettir. Bir diğer adıyla karşı vekalet ücreti olan bu ücretin akdi vekalet ücretinden farkı her zaman hak kazanılamaması, sadece belirli şartlarda (davacı vekili için davanın kabulü, davalı vekili için davanın reddedilmesi vb.) hak kazanılmasıdır. Karar tarihindeki güncel Avukatlık Asgari Ücret Tarifesindeki maktu ücretten az olmamak üzere bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır.

8️⃣ Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Çıkarabilir? TBK 351 dışında 8 Farklı Tahliye Nedeni

Yeni ev sahibi için, bu yazımızın da ana eksenini oluşturan TBK 351 uyarınca tahliye davası, özellikle elinde tahliye taahhütnamesi olmayan malikler için en hızlı ve etkili yasal yoldur. Ancak yeni malikin hakları yalnızca bu maddeyle sınırlı değildir. Yeni ev sahibi, eski malikten devraldığı kira sözleşmesinin tarafı sıfatıyla, kanunun kendisine tanıdığı diğer tüm tahliye nedenlerini de kullanma hakkına sahiptir. İşte yeni malikin başvurabileceği 8 farklı tahliye yolu:

• Kira bedelinin ödenmemesi (TBK 315): Kiracı, kirayı veya yan giderleri (aidat vb.) ödemezse temerrüt nedeniyle tahliye süreci başlatılabilir.
• Sözleşmeye ve komşuluk hukukuna aykırılık (TBK 316): Kiracının taşınmazı amacı dışında kullanması veya komşulara rahatsızlık vermesi tahliye nedenidir.
• 10 yıllık uzama süresinin dolması (TBK 347): Kira sözleşmesi 10 yıllık uzama süresini tamamlamışsa, yeni ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeyi feshedebilir.
• Kiraya verenin veya yakınlarının konut İhtiyacı (TBK 350/1): Sadece mülkü yeni satın aldığınızda değil; kendinizin, eşinizin, altsoyunuzun (çocuklar, torunlar), üstsoyunuzun (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğunuz diğer kişilerin gerçek ve zorunlu konut ihtiyacı doğması durumunda kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilirsiniz.
• Yeniden inşa ve imar (TBK 350/2): Taşınmazda esaslı bir onarım, genişletme veya yeniden inşa yapılması gerekiyorsa ancak kiracı varken bunları yapmak mümkün değilse tahliye istenebilir.
• Tahliye taahhütnamesi (TBK 352): Eğer kiracı daha önce geçerli bir tahliye taahhüdü vermişse, yeni malik bu belgeye dayanarak doğrudan icra takibi veya dava yoluna gidebilir.
• İki haklı ihtar (TBK 352/2): Bir kira yılı içinde kiranın geç veya eksik ödenmesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmişse, kira yılı sonunda tahliye davası açılabilir.
• Kiracının aynı sınırlar içinde evinin olması (TBK 352/3): Kiracının veya eşinin aynı ilçe/belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa tahliye talep edilebilir.

📑 Yeni Ev Sahibi İçin En Hızlı Tahliye Yolu: Tahliye Taahhütnamesi

Bu yazının ana teması TBK 351 maddesi kapsamında yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye süreci olmakla birlikte hem daha kısa sürecek hem de ev sahibinin herhangi bir sebep (konut ihtiyacı vb.) ileri sürmek zorunda olmadığı başka bir yol da bulunmaktadır: Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi. TBK 352/1 maddesi uyarınca; kiracı mülkü belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse, bu tarih geldiğinde başka bir gerekçeye gerek kalmaksızın tahliye işlemleri başlatılabilir.

Kanun bu konuda oldukça nettir: ‘Kiracı, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak kiralanan taşınmazı boşaltmayı üstlendiği halde boşaltmamışsa; kiraya veren 1 ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.’ Ancak yeni ev sahiplerinin aklındaki asıl soru şudur: Eski ev sahibinin aldığı taahhütname, yeni malik için de geçerli midir?”

Eski ev sahibinin aldığı tahliye taahhütnamesi yeni malik için geçerli mi?

Evet, TBK 310 maddesi gereği eski malik zamanında alınan geçerli bir tahliye taahhütnamesi, evi satın alan yeni ev sahibi için de geçerlidir. Nedenleri ve dayanakları şunlardır:

• Sözleşmenin tarafı olma (TBK 310): Yeni malik, tapu devriyle birlikte kira sözleşmesinin ve bu sözleşmeye bağlı tüm fer’i hakların (taahhütname, kefalet vb.) yeni tarafı olur.
• Yargıtay Görüşü: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre (Örn: T. 31.05.2018, E. 2018/3080, K. 2018/6171); yeni malik, önceki malikin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak tahliye davası açabilir veya icra takibi başlatabilir.

Eski Ev Sahibinin Evi Boşaltma Süresi: 45 Gün veya 6 Ay Sınırı Var mıdır?

Yeni ev satın alan kişilerin en büyük beklentisi, mülkü hemen kullanmaya başlamaktır. Ancak satın alınan taşınmazda hâlâ eski ev sahibinin oturuyor olması durumunda, tahliye süreci kiracılardan çok daha farklı işler. İşte bu konuda bilmeniz gereken yasal gerçekler:

Eski malikin “6 Ay” süresi var mıdır?

Hayır. TBK 351 kapsamında kiracılara tanınan 6 aylık tahliye süresi, eski malik (satıcı) için geçerli değildir. Eğer evi satın aldığınız eski ev sahibiyle aranızda yeni bir kira sözleşmesi imzalamadıysanız, satıcı mülkü devrettiği andan itibaren derhal tahliye etmek zorundadır. Satıcı, artık o taşınmazda fuzuli işgalci (haksız işgalci) konumuna düşer.

Uygulamada “45 Gün” mühleti nedir?

Hukuk sistemimizde ev satışı sonrasında eski malike tanınan otomatik bir 45 günlük süre bulunmamaktadır. Ancak uygulamada, taraflar satış sözleşmesi sırasında rızaen anlaşarak satıcıya taşınması için 45 gün gibi makul bir süre tanıyabilmektedir. Hatta bu sürenin aşılması durumunda, eski malikin geçen her gün için belirli bir miktar tazminat veya kira ödemesi kararlaştırılabilir.

Anlaşma sağlanamazsa eski ev sahibi nasıl çıkarılır?

Eski ev sahibi satıştan sonra evi boşaltmaya yanaşmıyorsa, dava yoluna başvurulmalıdır. Ancak burada açılacak olan dava kira ilişkisinden kaynaklanmadığı için kiracının tahliyesine ilişkin açılan davadan farklıdır. Yeni ev sahibi, evi boşaltmayan eski malike karşı şu iki davayı açabilir:

1. Tahliye davası (Elatmanın önlenmesi): Asliye Hukuk Mahkemesinde, Mülkiyet hakkına dayanarak eski sahibin tahliyesi talep edilebilir.
2. Ecrimisil (Haksız işgal tazminatı): Evin boşaltılmadığı her gün için emsal kira bedeli kadar kullanım bedeli talep edilebilir.

Aksine bir sözleşme yoksa, eski ev sahibi satıştan sonra derhal evi boşaltmak zorunda olduğu için ihtarname çekmenize gerek olmadan doğrudan Asliye Hukuk Mahkemesinde el atmanın önlenmesi ve tahliye davası açabilirsiniz. Haksız işgal nedeniyle açılan Müdahalenin meni davası mülkiyete ilişkin bir uyuşmazlık içermiyorsa –ki genelde içermez- hükmün kesinleşmesi gerekmeden icra edilir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 20.6.2012 tarih, 2012/4545 Esas ve 2012/21534 Karar sayılı kararı). Ancak bu davaların kısa sürede sonuçlanmadığını hatırlatmak isteriz.

📌 Bilgi Notu: Satış sonrası eski ev sahibi ile bir kira sözleşmesi yaparsanız, onu “satıcı” konumundan çıkarıp “kiracı” konumuna sokmuş olursunuz. Bu durumda yukarıda bahsettiğimiz tüm kiracı tahliye prosedürlerine uymak zorunda kalırsınız. Hızlı tahliye istiyorsanız bu ayrıma dikkat etmelisiniz.

❇️ Kiracının Hakları: Tahliye İhtarnamesi ve Dava Sürecinde Neler Yapılabilir?

Kirada oturduğunuz evin satılması ve ev sahibinin değişmesi, kiracılık haklarınızın yok sayılacağı anlamına gelmez. Yasal mevzuat, mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasında bir denge gözetir. Eğer yeni ev sahibinden bir ihtarname aldıysanız veya size karşı bir tahliye davası açıldıysa, yasal haklarınızı bilmeniz sürecin kaderini değiştirebilir.

Tahliye ihtarnamesi alan kiracı nasıl hareket etmeli? İhtarnameye cevap vermek zorunlu mu?

Yeni ev sahibi sadece mülkiyetin değiştiğini bildiriyor ve bundan sonra ödenecek kiraların kendisine ödenmesini istiyorsa, bu yasal bir bildirimdir ve cevap verilmesi zorunlu değildir. Ancak tahliye ihtarnamesi aldıysanız durum farklıdır:

• Talebi kabul ediyorsanız: 6 aylık süre içinde evi tahliye edecekseniz cevap vermeniz gerekmez.
• Talebin haksız olduğunu düşünüyorsanız: Eğer satışın muvazaalı (hileli) olduğunu, sırf kira artışını kabul etmediğiniz için bu sürecin işletildiğini veya yeni ev sahibinin ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığını düşünüyorsanız, noter kanalıyla ihtara cevap vermek profesyonel bir savunma mekanizmasıdır. Bu, bazen ev sahibini haksız bir dava açmaktan vazgeçirebilir.

Tahliye davasında savunma ve cevap dilekçesi

Tahliye davası açıldığında, mahkemeden gelen dava dilekçesi size tebliğ edildikten sonra cevap dilekçesi sunmak için 2 haftalık kesin süreniz bulunur. Bu süreyi kaçırmamaya dikkat edin.

Cevap dilekçenizde tüm delillerinizi (eski ev sahibiyle olan mesajlar, kira artış talepleri, yeni malikin başka evi olduğuna dair bilgiler vb.) sunmalısınız. Özellikle şu hususlar davanın seyrini değiştirir:

• İhtarnamenin yasal süresinde (1 ay içinde) tebliğ edilmemesi,
• Davanın 6 aylık yasal süreden önce açılması,
• Dava öncesinde zorunlu arabuluculuk sürecinin tüketilmemesi,
• Eski ev sahibinin sırf kiracıyı çıkarmak için bir yakınına hileli şekilde devir yapması,
• Yeni ev sahibinin konut ihtiyacının zorunlu ve samimi olmaması.

📌 Bilgi Notu: Bazı durumlarda ev sahipleri, kira artışını kabul etmeyen kiracıyı çıkarmak için mülkü bir yakınına satmış gibi göstererek TBK 351’den yararlanmaya çalışabilir. Eğer tahliye ihtarnamesinden hemen önce size kira artışıyla ilgili; baskısı yapıldıysa, ihtarname gönderildiyse, dava açıldıysa ve yeni malikin ihtiyacı samimi değilse, bu durumları mahkemede ispat ederek davanın reddini sağlayabilirsiniz.

Tahliye kararının uygulanması nasıl durdurulur? (Tehiri icra)

Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen tahliye kararları, kesinleşmesi beklenmeden icra edilebilir. Yani davayı kaybettiğinizde karara itiraz etmeniz, tahliye işlemini otomatik olarak durdurmaz. Ancak uygulamada İcranın Geri Bırakılması (Tehiri İcra) yoluyla İstinaf Mahkemesi (BAM) sürecinin sonuna kadar tahliyeyi durdurmak mümkündür. Bunun için şu üç şartın yerine getirilmesi gerekir:

1. Tehiri icra talepli istinaf: Sulh Hukuk Mahkemesinin tahliye kararı yasal süre içinde, icranın durdurulması talebiyle birlikte istinaf edilmelidir.
2. 3 aylık kira bedeli deposu: İcra dairesine başvurularak, 3 aylık kira bedeli tutarında bir teminatın depo edilmesi ve mehil vesikası alınması gerekir.
3. İcra mahkemesi kararı: Bu işlemlerden sonra İcra Mahkemesi’nden ‘İcranın Geri Bırakılması’ kararı alınmalıdır.

Kiracının tazminat hakkı: 3 yıl yeniden kiralama yasağı

TBK 355/1 uyarınca; ihtiyaç nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağlayan yeni ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde tazminat yükümlülüğü doğar.

• Tazminat miktarı: Bu yasağa aykırı davranılması durumunda ev sahibi, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bir yıllık kira bedelinden fazla tazminata hükmedilebilmesi için kiracı fazladan oluşan zararını (Taşınma giderleri, emlakçı ücreti vb.) ispat etmelidir.
• Süre ne zaman başlar? 3 yıllık yasak süresi, mahkeme karar tarihinden değil, kiracının evi fiilen tahliye ettiği tarihten itibaren başlar. Dolayısıyla

📜 Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi Örneği (Word/PDF)

Yeni malik sıfatıyla kiracınıza göndereceğiniz ihtarname, açacağınız tahliye davasının en önemli ispat aracıdır. Bu metnin eksik veya hatalı hazırlanması, aylarca sürecek bir davanın daha en başından reddedilmesine neden olabilir.

Vatandaşlara ve meslektaşlarımıza yol gösterici olması amacıyla hazırladığımız ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi örneği, genel bir taslak niteliğindedir. Her somut olayın kendine has özellikleri (ihtiyaç sahibinin kim olduğu, taşınmazın özellikleri vb.) olduğu için, metni kendinize göre özelleştirmeniz gerekir.

📜 Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçesi Örneği (Word/PDF)

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması durumunda, tahliye sürecinin mahkemeye taşınması gerekir. Aşağıda word ve PDF formatında paylaştığımız tahliye davası dilekçe örneği, yeni ev sahibinin konut ihtiyacına dayalı davalar için genel bir çerçeve sunmaktadır. Somut olayın özelliklerine (ihtiyacın türü, ihtarname tarihleri vb.) göre dilekçenin özelleştirilmesi şarttır.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Madde 141 uyarınca; dava dilekçesinde belirtilen iddialar ve sunulan deliller, kanundaki istisnalar dışında sonradan değiştirilemez veya genişletilemez. Bu nedenle kira hukuku alanında çalışan bir Avukat desteği almanız tavsiye edilir.

❓ Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi ve kiracının hakları konusunda sıkça sorulan soruları ve cevaplarını sizler için derledik.