Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınmazlarda, ortaklar arasında çıkan anlaşmazlıklar çoğu zaman mülkün kullanımını imkansız hale getirir. Ortaklığın giderilmesi davası (İzale-i Şuyu), bu tıkanıklığı aşmak için başvurulan en temel hukuki yoldur. Bu sürecin doğru yönetilmemesi; Davanın uzamasına, taşınmazın değerinin altında satılmasına veya mahkeme masraflarının artmasına yol açabilir.

Bu yazıda, bir mülkün aynen taksim edilmesinden satış aşamasına, zorunlu arabuluculuk sürecinden mahkeme masraflarının paylaştırılmasına kadar tüm aşamaları güncel mevzuat ışığında inceleyeceğiz.

🔎 Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, halk arasında bilinen adıyla izale-i şuyu; paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir taşınmaz ya da taşınır mal üzerindeki ortaklık durumunun sona erdirilmesini sağlayan bir dava türüdür.

Özellikle miras yoluyla kalan taşınmazlarda (tarla, konut, arsa), mirasçıların malın yönetimi veya satışı konusunda fikir birliğine varamadığı durumlarda, ortaklığın giderilmesi davası kaçınılmaz bir yasal çözüm yolu olarak karşımıza çıkmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi sürecini diğer dava türlerinden ayıran ve mutlaka bilinmesi gereken temel prensipler şunlardır:

• Çift taraflı (Sui generis) yapı: Bu davada “kazanan” veya “kaybeden” yoktur. Davanın sonucunda tüm paydaşlar ortaklığın giderilmesinden eşit derecede yararlanır. Davacı davasından feragat etse bile diğer hissedarlar davaya devam edebilir.
• Yargılama giderlerinin eşit paylaşımı: Davayı açan kişi başlangıçta yargılama giderlerini (harç, keşif, bilirkişi ücreti vb.) karşılamakla yükümlü olsa da, davanın sonunda bu giderler tüm taraflara payları oranında yüklenir. Yani satış memurluğu aşamasında yapılan mahsuplaşma ile masraflar adaletli bir şekilde tüm ortaklara dağıtılır.
• Katılım zorunluluğu: Davanın görülebilmesi için tüm hissedarların davaya dahil edilmesi (taraf teşkilinin sağlanması) zorunludur. Tek bir hissedarın dahi eksik olması, davanın usulden reddine veya sürecin durmasına neden olur.

📚 Faydalı Kaynak: Mirasçıların hakları ve paylaşım yöntemleri hakkında daha detaylı bilgi için Miras Paylaşımı Nasıl Yapılır? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

🧭 Adım Adım Ortaklığın Giderilmesi Dava Süreci (Özet Tablo)

Ortaklığın giderilmesi davasında hazırlık aşamasından nihai paylaşıma kadar olan süreci aşağıdaki özet tablo üzerinden inceleyebilirsiniz:

Aşama	Yapılan İşlem	Tahmini Süre
Hazırlık	Güncel tapu kaydı ve mirasçılık belgesi (veraset ilamı) temin edilerek taraf teşkili sağlanır.	1-7 Gün
Arabuluculuk	Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanır.	1 Ay
Dava Açılış ve Tebligat	Yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır. Tensip zaptı ile dava dilekçesi davalılara tebliğ edilir. Taraflar davaya beyan ve itirazlarını sunar.	1 – 3 Ay
Ön inceleme	Dilekçeler aşaması bittikten sonra ön inceleme duruşmasının günü belirlenir. Bu duruşmada dava şartları ve ilk itirazlar incelenir. Eksik yoksa tahkikata geçilerek keşif günü verilir.	1-2 Ay
Keşif ve Bilirkişi İncelemesi	Taşınır ve taşınmazlarla ilgili yerinde inceleme yapılır. Taşınmazlar üzerindeki muhdesatlar incelenir. “Aynen taksim” mümkün mü bakılır. Hazırlanan rapor taraflara tebliğ edilir.	1-2 Ay
Duruşmalar	Tapu ve Kadastro Müdürlüğü, Belediye vb. kurumlardan gerekli deliller toplanır. Muhdesat iddiası varsa bekletici mesele yapılır.	3-6 Ay
Karar	Tahkikat süreci sona erdikten sonra “Aynen Taksim” veya “Satış” suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir. Gerekçeli karar yazıldıktan sonra taraflara tebliğ edilir.	1 Ay
İstinaf (BAM)	Gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde taraflar karara itiraz edebilir. Karar kesinleşmedikçe satış aşamasına geçilemez.	1 – 1,5 Yıl
Satış Aşaması	Karar kesinleşince dosya satış memurluğuna gönderilir. Güncel kıymet takdiri yapıldıktan sonra UYAP satış portalda ihale yapılır. İhale sonrası satıştan elde edilen bedel paydaşlara dağıtılır.	4 – 6 Ay

⚖️ İzale-i Şüyu Davasında Bilinmesi Gereken Temel Esaslar

Ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyet hakkının kullanımını kısıtlayan uyuşmazlıkları çözüme kavuşturmak amacıyla açılır. Bu nedenle davanın doğru yerde ve doğru şekilde açılması sürecin uzamaması adına kritik öneme sahiptir.

1. Davayı kimler açabilir ve kime karşı açılır?

İzale-i şuyu davasında “taraf teşkili” davanın en temel şartıdır. Mahkeme, tüm paydaşlar davada yer almadan karar veremez.

• Davacı Kim Olabilir? Taşınmaz üzerinde pay sahibi olan her bir hissedar, diğer ortakların rızasını almasına gerek kalmaksızın tek başına bu davayı açabilir. Pay miktarı (hisse oranı) fark etmeksizin, en küçük hisseye sahip olan ortak dahi ortaklığın sonlandırılmasını talep etme hakkına sahiptir.
  • Birden fazla hissedarın bir araya gelerek birlikte dava açması da mümkündür.
  • Elbirliği mülkiyetinde paydaşın borçlu olması durumunda, alacaklı, icra mahkemesinden alacağı yetki ile izale-i şüyu davası açabilir.
• Davalı Kimdir? Dava, davayı açan paydaş dışındaki tüm hissedarlara karşı açılmalıdır. Eğer paydaşlardan biri vefat etmişse, Sulh Hukuk Mahkemesinden alınacak yetki ile onun veraset ilamı alınmalı ve mirasçıları davaya dahil edilmelidir.

2. Görevli ve yetkili mahkeme: Dava hangi mahkemede açılır?

Dava açarken yanlış mahkemenin seçilmesi, görevsizlik veya yetkisizlik kararı verilmesine ve dolayısıyla ciddi bir zaman kaybına yol açar.

• Görevli Mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, ortaklığın giderilmesi davalarında değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
• Yetkili Mahkeme: Gayrimenkulün aynına ilişkin bir dava olduğu için, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Örneğin; taşınmaz Samsun’un Atakum ilçesinde yer alıyorsa, dava Samsun Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde açılmalıdır.
  • Birden fazla taşınmazın olduğu durumlarda, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde tüm taşınmazlar için tek bir dava açılması mümkündür.

3. İzale-i şüyu davasında zamanaşımı ve hak düşürücü süre var mı?

Ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı, mülkiyet hakkına dayandığı için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Paylı veya elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece, ortaklar her zaman davanın açılmasını ve ortaklığın sonlandırılmasını talep edebilirler.

🫱🏽‍🫲🏽 Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zorunlu Arabuluculuk Süreci

5 Nisan 2023 tarihinde yapılan kanuni değişiklik sonrasında ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında zorunlu arabuluculuk süreci dava şartı haline getirilmiştir. Yani, doğrudan mahkemeye başvurmadan önce tarafların bir arabulucu huzurunda bir araya gelerek uyuşmazlığı dostane yollarla çözmeyi denemeleri yasal bir zorunluluktur. Arabuluculuk aşaması tüketilmeden açılan davalar, mahkeme tarafından “dava şartı yokluğu” nedeniyle usulden reddedilmektedir.

1. Arabuluculuk süreci nasıl işler?

Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci, davanın açılacağı yerdeki adliyede bulunan Arabuluculuk Merkezlerine yapılacak yazılı başvuru ile başlar. Eğer davacının Mobil imza veya E-İmzası bulunuyorsa, bu başvuru fiziki olarak adliyeye gitmeye gerek kalmaksızın E-Devlet şifresi ile UYAP Vatandaş Portalı üzerinden dijital ortamda da gerçekleştirilebilmektedir.

Sürecin işleyişi şu dört ana aşamadan oluşur:

1. Arabulucunun Görevlendirilmesi: Başvuru yapıldıktan sonra Arabuluculuk Merkezi, sistemde kayıtlı olan uzman arabulucular arasından bir görevlendirme yapar. Dosya, sistem üzerinden bağımsız ve tarafsız hareket eden arabulucuya iletilir ve arabulucu sürece dair bilgilendirilir.
2. Davet ve Bilgilendirme: Görevlendirilen arabulucu, en kısa sürede tüm hissedarlara ulaşarak uyuşmazlık konusu ve süreç hakkında tarafları bilgilendirir. Ardından bir toplantı günü belirleyerek tarafları resmi olarak görüşmeye davet eder.
3. Arabuluculuk Toplantısının Yapılması: Toplantılar genellikle arabulucunun ofisinde yüz yüze gerçekleştirilir. Ancak tarafların farklı şehirlerde bulunması veya rızası doğrultusunda, toplantıların telekonferans (sesli ve görüntülü iletişim) yöntemi ile yapılması da mümkündür.
4. Süreç ve Sonuç (Anlaşma veya Anlaşamama): Arabuluculuk Kanunu (Madde 18/A-9) uyarınca süreç oldukça hızlı ilerler:
   • Süre: Arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırmak zorundadır. Zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta daha uzatılabilir.
   • Anlaşma Durumu: Taraflar ortak mülkün paylaşımı konusunda mutabık kalırsa bir “Anlaşma Belgesi” düzenlenir. Bu belge, gerekli prosedür tamamlandıktan sonra mahkeme ilamı niteliğinde olup uyuşmazlığı kesin olarak çözer.
   • Anlaşamama Durumu: Uzlaşı sağlanamazsa arabulucu tarafından “Anlaşamama” şeklinde bir Son Oturum Tutanağı düzenlenir. Bu tutanak, davanın açılabilmesi için mahkemeye sunulması gereken zorunlu belgedir.

2. Arabuluculuk ücretini kim öder?

Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşırsa, arabuluculuk ücreti aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit veya payları oranında ödenir. Eğer anlaşma sağlanamazsa taraflar herhangi bir ücret ödemez; Arabulucunun ücreti devlet tarafından ödenir. Dava açıldığında, arabuluculuk ücreti yargılama giderlerinden sayılır ve davanın sonunda tüm taraflara payı oranında yükletilir.

⌛ Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davasının sonuçlanma süresi; davanın açıldığı mahkemenin iş yüküne, hissedar sayısına ve taşınmazın hukuki durumuna bağlı olarak değişkenlik göstermektedir. Türkiye genelindeki yargılama pratikleri ve hedef süreler dikkate alındığında, bir izale-i şuyu davası ortalama 1 – 2 yıl içinde sonuçlanmaktadır. Ancak ilk derece mahkemesi kararına itiraz edilmesi ve bekletici mesele bulunması gibi durumlarda bu süre artmaktadır.

Dava sürecini uzatan faktörler

Dava sürecinin öngörülen sürelerden daha uzun sürmesine neden olan belirli hukuki engeller bulunmaktadır. Süreci hızlandırmak isteyen tarafların şu faktörlere dikkat etmesi gerekir:

1. Taraf teşkilinde yaşanan sorunlar: Hissedarlardan birine ulaşılamaması, adresinin tespit edilememesi veya bir hissedarın vefatı halinde mirasçılarının davaya dahil edilmesi süreci en çok yavaşlatan unsurdur. İlanen tebligat süreçleri dava takvimine doğrudan aylar ekleyebilir.
2. Muhdesat iddiası ve bekletici meseleler: Eğer hissedarlardan biri, taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçların kendisine ait olduğunu iddia ederek “Muhdesatın Aidiyeti Davası” açarsa, ana davanın bu sonucun beklenmesi için durdurulması gerekir.
3. Kıymet takdirine itiraz: Taşınmazın değer tespiti (kıymet takdiri) aşamasında tarafların rapora itiraz etmesi, ek rapor alınmasına veya yeni bir heyetle keşif yapılmasına neden olarak süreci uzatır.
4. Tapu kayıtlarındaki uyuşmazlıklar: Tapu sicilinde isim veya kayıt yanlışlıkları varken karar verilemez; bu hataların düzeltilmesi için idari düzeltim başvurusu yapılması ve hatta bazen idari düzeltim davası açılması gerekir. Mahkemece bu süreçler bekletici mesele yapılır.
5. Kayyım atanması süreci: Tapu kaydında kim olduğu tespit edilemeyen hissedarlara veya vasisi ile menfaat çatışması olan kısıtlılara kayyım atanması gerekir. Bu da süreci uzatır.

🏠 Muhdesat İddiası: Taşınmaz Üzerindeki Yapı (Ev, garaj vb.) ve Ağaçlar Kime Aittir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, taşınmazın üzerinde bulunan ev, ağaç, garaj veya benzeri yapıların kime ait olduğu konusudur. Hukuk dilinde muhdesat olarak adlandırılan bu yapılar, eğer sadece bir paydaş veya birkaç paydaş tarafından meydana getirilmişse, bu durumun mahkemece tespiti gerekir. Aksi takdirde taşınmaz, üzerindeki muhdesatlarla birlikte satılır ve satıştan elde edilen paralar tüm paydaşlara dağıtılır.

Muhdesat iddiası, taşınmazın çıplak mülkiyeti (arsa payı) ile üzerindeki yapıların mülkiyetinin farklı kişilere ait olduğu savunmasıdır.

1. Miras kalan hisseli arsaya veya tarlaya izinsiz ev yapılması

Özellikle miras kalan köylerdeki arsa ve tarlalarda, mirasçılardan birinin mülkü kendi malı gibi kullanarak üzerine ev yapması sıkça rastlanan bir durumdur. Bu izinsiz yapılarla ilgili bilinmesi gereken kritik hususlar şunlardır:

• İdari riskler: Rıza göstermeyen diğer hissedarlar, bu yapıyı belediye veya ilgili kurumlara şikayet ederek yıkım kararı alınmasını ve para cezası kesilmesini sağlayabilirler. Uygulamada bu cezalar tahsil edilse de yıkım işlemleri bazen siyasi kaygılarla bekletilebilmektedir; ancak bu durum yapının hukuki statüsünü yasallaştırmaz.
• Satış esnasındaki durum: Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz ihale ile satılırken; üzerindeki evin ruhsatlı mı, kaçak mı yoksa izinsiz mi olduğuna bakılmaksızın taşınmaz tümüyle satışa çıkar. Eğer taraflar bir iddiada bulunmazsa, üzerindeki her şey miras kalmış gibi değerlendirilir ve bedel tüm paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.

2. Muhdesatın aidiyeti nasıl ispat edilir? (Aidiyetin tespiti davası)

Evin veya diğer muhdesatın kendisi tarafından yapıldığını iddia eden hissedar, bu iddiasını ispat etmek zorundadır. İspat edildiği takdirde, satış sonrası hazırlanan sıra cetvelinde ev bedeli evi yapan kişiye ayrılır, kalan arsa bedeli ise tüm hissedarlara paylaştırılır. İspat için iki yol vardır:

1. Hissedarların Kabulü: En kolay yoldur. Diğer tüm hissedarlar evin ilgili kişi tarafından yapıldığını mahkemede kabul ederse, hakim gerekçeli kararında bu durumu belirtir ve ayrı bir davaya gerek kalmaz.
   • Nasıl yapılır? Muhdesat sahibi mahkemeye sunacağı yazılı veya sözlü beyanla muhdesat iddiasında bulunur. Mahkeme, hissedarlara muhdesat konusunda beyanda bulunmak üzere ihtaratlı tebligat gönderir. Taraflar açıkça muhdesat iddiasını kabul ederse ayrı bir davaya gerek kalmaz.
2. Muhdesat Aidiyeti Davası: Tek bir hissedar bile itiraz eder veya sessiz kalırsa, hakim muhdesat iddiasında bulunan kişiye Muhdesat Aidiyeti Davası açması için kesin süre verir. Bu dava açılmaz veya reddedilirse, ev bedeli tüm ortaklara paylaştırılır.

📌 Bilgi Notu: Muhdesat iddiasında bulunan kişinin Asliye Hukuk Mahkemesinde açacağı Muhdesatın Aidiyeti Davası ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkemece bekletici mesele yapılır. Bu da sürecin birkaç yıl uzamasına neden olabilir.

3. Hisseli tapuda ev yapmak için muvafakatname alınması ve hukuki geçerliliği

Ev maliyetlerinin yüksekliği göz önüne alındığında, başlangıçta sözlü rıza veren akrabaların ileride aralar bozulduğunda “Biz rıza göstermedik” diyerek iyi niyetli paydaşı zor durumda bırakması sıkça görülür. Bu tarz geri dönüşü olmayan maddi zararların önüne geçmek için şu iki yoldan biri tercih edilmelidir:

• Miras paylaşım sözleşmesi: Mirasa konu malların mülkiyeti konusunda bir anlaşma sağlanamasa bile en azından kullanımı konusunda mirasçılar arasında yazılı ve detaylı bir protokol hazırlanabilir.
• Noter onaylı muvafakatname: Noterden “ev yapmak için muvafakatname” alınması, hissedarların rızasını resmi olarak kayıt altına alır. Bu belge, ileride yapılacak bir inkarın önüne geçerek ortaklığın giderilmesi ve muhdesat aidiyetinin tespiti davasında güçlü bir delil niteliği taşır.

👨🏼‍⚖️ İzale-i Şuyu Davasında Kayyım Atanması Gereken Durumlar

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkemenin nihai kararı verebilmesi için mülk üzerinde hak sahibi olan herkesin davada temsil edilmesi şarttır. Ancak bazı durumlarda, tapu kayıtlarındaki belirsizlikler (örneğin, kim olduğunun tespit edilememesi) veya hissedarlarla ilgili hukuki engeller (örneğin kısıtlı olması) bu temsilin önünde bir set oluşturur.

İşte bu tıkanıklığı aşmak ve tarafların haklarını korumak adına mahkeme tarafından kayyım atanması yoluna gidilir. Kayyım, davada kendisini temsil edemeyen kişi adına davanın takip edilmesi ve haklarının korunması için mahkemece atanan geçici bir temsilcidir.

1. Tapu kayıtlarından kim olduğu anlaşılamayan hissedara kayyım atanması

Uygulamada, özellikle eski tarihli tapu kayıtlarında malik hanesinde sadece isim yazılı olması (soyadı ve kimlik numarasının yokluğu), baba adının bulunmaması veya malikin kim olduğunun hiçbir resmi kurumca tespit edilememesi gibi durumlarla karşılaşılmaktadır.

• Neden gereklidir? Hissedarın hayatta olup olmadığı veya mirasçılarının kim olduğu belirlenemediğinde, bu kişinin veya mirasçılarının mağdur olmaması ve haklarının korunması amacıyla kayyım atanması yoluna gidilir. Böylelikle, kayyım aracılığıyla ilgili hissedarın mülkiyet hakları dava sürecinde savunulur; davanın sonunda elde edilecek satış bedeli kayyım tarafından muhafaza edilerek hak sahibinin menfaatleri güvence altına alınmış olur.
• Süreç Nasıl İşler? Mahkeme, tapu kaydında kimliği belirsiz olan bu kişiye bir temsilci (kayyım) atanması için davacı tarafa yetki ve süre verir. Davacı da yine Sulh Hukuk Mahkemesinde ancak ayrı bir dosyada kayyım atanması başvurusunda bulunur. Mahkeme genellikle o yerin en büyük mal memurunu (Defterdar veya Mal Müdürü) “Kayyım” olarak atar. Böylece, kayyım aracılığıyla taraf teşkili sağlanır ve davanın görülmesine devam edilir.

2. Menfaat çatışması nedeniyle kayyım atanması

Bu durum genellikle kısıtlılık (vasi-vesayet) ilişkisi olan dosyalarda karşımıza çıkar. Eğer kısıtlının hissedar olduğu mülkte aynı zamanda kısıtlının vasisi de paydaş konumunda ise kısıtlı ve vasi arasında menfaat çatışması olduğu kabul edilir; Kısıtlıyı bu davada temsil etmek üzere kayyım atanması gerekir.

• Örnek senaryo: Bir kişi, zihinsel engeli veya kısıtlılık kararı bulunan kardeşi ile aynı taşınmazda hissedar olabilir. Eğer bu kişi kardeşinin vasisi ise; mahkemede hem kendi payı için asil, hem de kardeşinin payı için vasi sıfatıyla hareket edemez. Çünkü ağabeyin satış bedeli, satışın şekli veya taşınmazın paylaşım biçimi konusundaki kişisel menfaatleri ile kısıtlı kardeşinin menfaatleri birbiriyle çatışabilir.
• Hukuki sonuç: Bu durumda mahkeme, kısıtlı kardeşin haklarının tarafsız bir şekilde korunmasını sağlamak amacıyla, vasi olan ağabeyden bağımsız bir “Temsilci Kayyım” atanmasını ister. Kayyım atandığında, kısıtlının hakları dava sürecinde tamamen bağımsız bir kişi tarafından savunulur.

⚙️ Ortaklığın Giderilmesi Davasındaki Diğer Teknik ve Hukuki Detaylar

Ortaklığın giderilmesi davası, basit bir paylaşım talebinin ötesinde; mülkiyet haklarının netleştirilmesi gereken teknik bir süreçtir. Mahkemenin esasa girip paylaşım kararı verebilmesi için dava konusu taşınır ve taşınmaz kayıtlarının sorunsuz olması gerekir. Ayrıca diğer hukuki detayların da net bir şekilde ortaya konulması sağlanmalıdır.

1. İntikal işlemi yapılmadan dava açılması mümkün mü?

Miras yoluyla kalan taşınmazlarda en çok sorulan sorulardan biri, tapuda henüz mirasçılar adına intikal yapılmadan davanın açılıp açılamayacağıdır.

Hukuken, elbirliği mülkiyetinin devam etmesi davanın açılmasına engel değildir. Ancak mahkemenin karar verebilmesi için taraf teşkilinin sağlanması şarttır. Eğer tapuda hala muris (vefat eden kişi) malik olarak görünüyorsa, davacı tarafın veraset ilamını sunması ve tüm mirasçıları davalı olarak göstermesi gerekir. Bu durumda, satış sonunda elde edilen paranın paylaşımı veraset ilamına göre yapılır.

Burada dikkat edilecek ve mirasçıların aleyhine olacak tek husus satış memurluğu aşamasında yüksek oranda veraset ve intikal vergisi ödenmesi ihtimalidir. Ancak bu ihtimali ortadan kaldırmak mümkündür. Bu konu esasen satış memurluğu aşamasını ilgilendirdiği için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Satış Memurluğu Aşaması adlı yazımızı inceleyerek detaylara hakim olabilirsiniz.

2. Terekedeki bir veya birkaç taşınmaz için dava açılması mümkün mü?

Ortaklığın giderilmesi davasında, miras kalan tüm mallar için tek bir dava açma zorunluluğu bulunmamaktadır. Mirasçılar veya hissedarlar, terekede yer alan taşınmazların tamamı yerine sadece belirli bir veya birkaç taşınmaz için ortaklığın giderilmesini talep edebilirler.

Hatta tüm mallar için dava açıldığı ve satış kararı verildiği durumda dahi, taraflar, satış memurluğu aşamasında -satışına karar verilen- taşınır ve taşınmazların sadece bir kısmının satılmasını talep edebilirler.

3. Ortaklığın giderilmesi davasında hissedarların öncelik hakkı var mı?

Ortaklığın giderilmesi davasında genel kanının aksine, gerek paylı gerekse elbirliği mülkiyetinde hissedarların doğrudan bir ön alım (şufa) hakkı veya öncelik hakkı bulunmamaktadır. Ancak Türk hukuk sistemi, mülkün aile içinde kalmasını veya hak edene özgülenmesini sağlamak adına üç önemli istisna tanımıştır:

3.1. Satışın sadece paydaşlar arasında yapılması (TMK 699/3)

Normal şartlarda izale-i şuyu ihaleleri herkese açıktır. Ancak Türk Medeni Kanunu m. 699/3 uyarınca, taşınmazın sadece hissedarlar arasında satılması mümkündür.

• Kritik Şart: Bunun için tüm hissedarların oy birliği ile rıza göstermesi gerekir.
• Engel: Eğer %1 hissesi olan tek bir ortak bile “satış herkese açık olsun” derse, ihale halka açık şekilde gerçekleştirilir ve dışarıdan üçüncü kişilerin katılımı engellenemez.

3.2. Tarımsal arazilerde “Ehil mirasçı” önceliği

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (m. 8/C), tarım arazilerinin korunması amacıyla özel bir düzenleme getirmiştir. Mirasçılar anlaşamazsa, mahkeme tarımsal araziyi “Ehil Mirasçı” olarak tespit edilen kişiye tarımsal gelir değeri üzerinden devredebilir.

• Birden fazla ehil mirasçı varsa; öncelik geçimini bu araziden sağlayana, o da yoksa en yüksek bedeli teklif edene verilir.
• Bu düzenleme, tarım arazilerinin parçalanmasını önlemek için hissedara tanınmış en güçlü yasal önceliklerden biridir.

3.3. Sağ kalan eşin konut özgüleme kakkı (TMK 652)

Eğer hissedarlar arasında murisin (vefat eden kişinin) eşi varsa, sağ kalan eş TMK m. 652 kapsamında “Aile Konutu Özgülemesi” davası açabilir.

• Eş, miras hakkına mahsuben konutun mülkiyetinin kendisine bırakılmasını isteyebilir.
• Yargıtay Kararı: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun güncel kararlarına göre (T. 16.11.2021 tarihli, E. 2018/509, K. 2021/1406), açılan özgüleme davası, ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele yapılmak zorundadır. Bu davanın kabulü halinde, taşınmazın satışı durur ve mülkiyet sağ kalan eşe geçer.

4. Tapu kayıtlarındaki eksik ve hataların düzeltilmesi zorunluluğu (İdari düzeltim)

Dava sürecini tıkayan en önemli engellerden biri, tapu sicilindeki kimlik bilgisi hatalarıdır. Murisin adının yanlış yazılması, soyadının veya kimlik numarasının eksik olması gibi eksik ve hatalar mülkiyetin tespitinde sorunlar yaratır.

• İdari Düzeltim Başvurusu: Eğer hata basit bir yazım hatası ise, Tapu Müdürlüğü’ne yapılacak bir idari başvuru ile düzeltilebilir.
• Tapu Kayıt Düzeltim Davası: Eğer hata idari yolla düzeltilemiyorsa, mahkeme davacıya bu hatanın giderilmesi için bir dava açma yetkisi verir. Bu durum, ortaklığın giderilmesi davasında “bekletici mesele” yapılarak davanın uzamasına neden olur.

Bu nedenle, davanın başında tapu kayıtlarının incelenmesi ve varsa hataların önceden giderilmesi, zaman yönetimi açısından hayati önem taşır.

⚖️ Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Aynen Taksim ve Satış Kararı

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, yargılama sonunda ortaklığı iki yöntemden biriyle bitirir: Malın fiziksel olarak paylaştırılması (aynen taksim) veya malın satılarak bedelinin paylaştırılması (satış suretiyle giderilme). Türk Medeni Kanunu uyarınca asıl olan malın aynen bölünmesidir; ancak bu mümkün olmadığında zorunlu olarak satış yoluna gidilir.

1. Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi şartları

Aynen taksim, taşınmazın hissedarlar arasında payları oranında somut parçalara bölünmesidir. Taraflardan herhangi birisinin aynen taksim talebi olmasına rağmen bu hususun yeterince araştırılmaması tek başına bozma nedenidir. Mahkemenin aynen taksim kararı verebilmesi için şu teknik ve hukuki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• Paydaşların talebi: Ortaklardan en az birinin aynen taksim talebinde bulunması gerekir.
• Taşınmazın niteliği ve imar durumu: Taşınmazın yüzölçümü, niteliği (tarla, arsa, konut vb.) ve imar durumu bölünmeye müsait olmalıdır. Örneğin, asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki tarlalar kanunen bölünemez.
• Değer kaybı yaşanmaması: Bölünme sonucunda taşınmazın toplam değerinde önemli bir azalma meydana gelmemelidir.
• Payların denkleştirilmesi (İvaz ilavesi): Bölünen parçaların değerleri birbirine tam eşit değilse, eksik kalan kısım para (ivaz) eklenerek dengelenir.

Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 06.02.2024 tarihli ve 2023/3486 Esas sayılı Kararı (Emsal): “Yeni mahalle …. /.. parsel, yönünden yapılan incelemede; davaya konu taşınmaz  üzerinde 3 katlı bina bulunduğu ve tapuda iki malik bulunduğu anlaşılmıştır. Davalı cevap dilekçesi ile aynen taksim talebinde bulunmuştur. Mahkemece bu durumda; taşınmaz üzerinde bina bulunması ve tapu maliklerinin 2 kişi olması da dikkate alınarak, taşınmazda kat mülkiyeti kurulması yönünden eksiklerin neler olduğunun araştırılması varsa bu eksiklerin kat mülkiyeti kurulmasını isteyen davalıya süre ve yetki verilerek tamamlattırılması, sonra taşınmazda kaç bağımsız bölüm bulunduğu ve değerlerinin bilirkişiden ek rapor ile istenmesi, buna göre öncelikle varsa tarafların anlaşması, yoksa kura yöntemi ile bağımsız bölümler taraflara verilmek suretiyle yukarıda açıklanan ilkeler ışığında infaza elverişli (tarafların arsa payı ve hangi bağımsız bölümün kim adına tescil olacağı ve ödenecek ivaz bedeli gösterilerek) bir karar verilmesi, bu koşulların oluşmaması veya aynen taksim isteyen tarafın verilen yetki ve uygun süre içinde yazılı belgeleri ve eksiklikleri tamamlayamaması halinde ise şimdiki gibi satış sureti ile ortaklığın giderilmesi yönünde karar verilmesi gerekir.“

2. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi kararı

Paydaşlar doğrudan satış talep etmişse veya aynen taksim hukuken mümkün değilse, mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Halk arasında “taşınmazın icradan satılması” olarak bilinen bu aşamada süreç mahkeme salonundan Satış Memurluğu’na devredilir.

• Satış memurluğu süreci: Mahkeme kararı kesinleşince dosya satış memurluğuna gönderilir. Memurluk tarafından yapılan güncel değer tespiti (kıymet takdiri) sonrasında, belirlenen bedelin yaklaşık %50’si üzerinden açık artırma başlatılır.
• İhale ve paylaşım: En yüksek teklifi veren kişiye taşınmazın devri yapılır. Elde edilen bedel, hazırlanan sıra cetveline göre hissedarlara payları oranında dağıtılır.

💹 İzale-i Şuyu Satış Memurluğu ve İhale Süreci

İşlem Adımı	Yapılan İşlem
1. Dosya Açılışı	Satış kararı kesinleştikten sonra tarafların talebi üzerine dosya Satış Memurluğuna gönderilir.
2. Kıymet Takdiri	Gerekli masraflar yatırıldığında bilirkişi heyeti satışa konu malların güncel piyasa değerini belirler.
3. İhale İlanı	Satış tarihi ve şartları UYAP e-Satış portalında ilan edilir.
4. Elektronik Teklif	İhale, e-Devlet şifresi ile giriş yapılan UYAP Satış Portal üzerinden online olarak yapılır. 1 hafta boyunca teklif verilebilir.
5. İhale Sonucu ve Ödeme	1 haftalık sürenin sonunda en yüksek teklifi sunan kişi ihaleyi kazanır.
6. Kesinleşme ve Tescil	7 gün içinde ihalenin feshi davası açılmaz ve ihale bedeli ödenirse ihale kesinleşir.
7. Paylaştırma	Giderler düşüldükten sonra net bedel paydaşlara ödenir.

Satış memurluğu aşaması; ihaleye katılım şartlarından teminat yatırma usullerine, satış masraflarından satışın durdurulması yollarına kadar pek çok teknik ayrıntı içerir. İhale sürecinde hak kaybına uğramamak ve sürecin tüm yasal detaylarını öğrenmek için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Satış Memurluğu Aşaması başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

🛑 Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davasında Satışın Engellenmesi Yolları

Ortaklığın giderilmesi davası açıldığında, sürecin mutlaka bir satışla sonuçlanması zorunlu değildir. Hissedarlar, taşınmazın icra yoluyla (ihale ile) satılmasını önlemek veya süreci yasal yollarla durdurmak için belirli haklara sahiptir. İşte satışı engellemek veya zaman kazanmak için en sık başvurulan yöntemler:

1. Mirasçıların anlaşması

Satışın engellenmesinin en kesin ve hızlı yolu, paydaşların (mirasçıların) kendi aralarında uzlaşmasıdır. Davanın her aşamasında, hatta satış memurluğu süreci başlasa dahi, tüm taraflar rızai bir paylaşım konusunda anlaşırlarsa satış durdurulabilir. Taraflar anlaştıklarına dair protokolü mahkemeye veya satış memurluğuna sunduklarında, dava konusuz kalır ve satış süreci iptal edilir.

2. Aynen taksim talebi

Türk Medeni Kanunu uyarınca asıl olan malın aynen bölünmesidir. Eğer taşınmazın imar durumu ve yüzölçümü bölünmeye (taksimine) müsaitse, paydaşlardan birinin aynen taksim talep etmesi satışın önüne geçer. Mahkeme, taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğini araştırmadan doğrudan satış kararı veremez. Bu talep, mülkün bir bütün olarak ihale ile yabancılara satılmasını engelleyen en güçlü savunma mekanizmalarından biridir.

3. Tarımsal arazilerde “ehil mirasçı” özgülemesi ile satışın önlenmesi

Ortaklığın giderilmesi davasına konu olan taşınmaz bir “tarımsal arazi” ise, bu arazinin ihale ile yabancılara satılmasını engellemenin yolu 5403 sayılı Kanun kapsamında sunulan “Ehil Mirasçı” iddiasıdır. Bu yöntem, tarım arazilerinin aile bünyesinde kalmasını sağlayan ve dışarıdan katılımın olduğu genel bir satışı (ihaleyi) tamamen bertaraf eden istisnai bir yoldur.

• Ehil mirasçı nedir? Mahkeme; kişisel yetenekleri, ekonomik durumu ve tarımsal faaliyet yürütme kapasitesi en yüksek olan mirasçıyı “ehil mirasçı” olarak tespit eder.
• Satışın durdurulması ve devir: Eğer mahkeme bir mirasçıyı ehil bulursa, araziyi ihale ile satışa çıkarmak yerine, bu mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devredilmesine karar verir. Bu durumda mülk, piyasa rayicinden ziyade tarımsal kazanç üzerinden hesaplanan daha avantajlı bir bedelle ehil mirasçıda kalır.
• Birden fazla ehil mirasçı varsa: Öncelikle geçimini tamamen bu araziden sağlayan mirasçıya, o da yoksa mirasçılar arasında en yüksek bedeli teklif edene öncelik verilir.

4. Alacaklı tarafından açılan davalarda “paylı mülkiyete geçiş” stratejisi

Eğer ortaklığın giderilmesi davası bir hissedarın borcu nedeniyle alacaklısı (banka, şahıs vb.) tarafından açılmışsa, bu satışı durdurmanın teknik bir yolu vardır. Elbirliği mülkiyeti halinde olan taşınmazın tapuda paylı mülkiyete dönüştürülmesi (rızaen veya mahkeme kanalıyla) sağlandığında, alacaklının taşınmazın tamamını sattırma yetkisi hukuken sona erer. Mahkeme, alacaklının artık borçlu payını müstakilen icra dairesinden satma imkanı doğduğu için davayı reddetmek zorundadır.

5. Bekletici mesele yapma (Davanın durdurulması)

Eğer taşınmazın mülkiyeti üzerinde devam eden başka bir uyuşmazlık varsa (örneğin; Tapu İptal ve Tescil Davası, Muhdesat Aidiyeti Davası veya mülkiyetin sağ kalan eşe özgülenmesi davası), bu davalar, ortaklığın giderilmesi davası için “bekletici mesele” yapılır. Mahkeme, mülkiyet durumu netleşmeden satış kararı veremeyeceği için ana dava durdurulur. Bu yöntem, hak kayıplarını önlemek adına stratejik bir hukuki araçtır.

6. İstinaf başvurusu

Yerel mahkemenin verdiği satış kararı kesinleşmeden infaz edilemez, yani satış memurluğuna gönderilemez. Kararın İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) yoluna taşınması, kararın kesinleşmesini engelleyerek satış sürecini bir üst mahkeme incelemesi bitene kadar dondurur. Özellikle usul hataları veya eksik inceleme gerekçesiyle yapılan istinaf başvuruları, taraflara anlaşma yoluna gitmek veya nakit biriktirmek için önemli bir zaman kazandırır.

7. Kıymet takdirine itiraz davası

Satış kararı kesinleştikten sonra süreç sona ermez. Satış memurluğu aşamasında bilirkişilerce belirlenen taşınmaz bedeli (kıymet takdiri) gerçek değerin altındaysa, bu rapora karşı 7 gün içinde Kıymet Takdirine İtiraz Davası açılabilir. Bu dava sonuçlanana kadar satış süreci durur.

💵 Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Avukatlık Ücreti ve Dava Masrafları

Ortaklığın giderilmesi davası açmayı düşünen veya kendisine dava açılan paydaşların en çok merak ettiği husus, bu sürecin maliyetidir. İzale-i şuyu davaları, maktu harca tabi olsa da keşif, bilirkişi ücretleri ve satış ilan masrafları nedeniyle diğer dava türlerine göre daha masraflı olabilir.

1. Avukatlık ücreti

Avukatlık ücreti, her yıl yayınlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesindeki İkinci kısım, birinci bölümde yer alan “Ortaklığın giderilmesi taksim davaları için” belirlenen tutarlardan aşağı olmamak üzere taraflar arasında serbestçe belirlenir. Bu ücretten sadece özel avukat tutan kişinin kendisi sorumludur, dava sonunda karşı taraftan tahsil edilmez. İzale-i şuyu davasında akdi vekalet ücreti iki şekilde kararlaştırılabilir:

• Maktu (Sabit) Ücret: Davanın başında taraflarca belirlenen net bir tutardır. Peşin veya taksitli şekilde ödenebilir.
• Nispi (Yüzdelik) Ücret: Davanın sonunda davacının elde edeceği bedel üzerinden belirli bir yüzde oranında (%25’i geçemez) kararlaştırılan tutardır. Uygulamada genellikle bu ikinci yöntem tercih edilmektedir.

2. Mahkeme harç ve masrafları

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası maktu harca tabi olan davalardandır. Dava açılırken başvuru harcı, karar ilam harcı ve gider avansı yatırılmalıdır. Dava devam ederken bilirkişi ve keşif ücreti ödenmelidir. Satış aşamasında ise satış ilan giderlerinin ödenmesi gerekir. Bu masraflar, satışa konu malların ve hissedarların sayısı arttıkça yükselir. Bu nedenle Avukatınızdan ayrıntılı bilgi almanız faydalı olacaktır.

3. Dava masraflarını ve avukatlık ücretini kim öder?

İzale-i şuyu davasının “çift taraflı olma” özelliği nedeniyle masrafların paylaşımı şu şekilde gerçekleşir:

• Başlangıçta: Davayı açan kişi, tüm yargılama giderlerini (harç, keşif, tebligat vb.) mahkeme veznesine yatırmak zorundadır.
• Dava sonunda: Mahkeme karar verdiğinde, yapılan tüm harcamalar paydaşlara tapudaki hisseleri oranında yükletilir.
• Mahsuplaşma: Mülk satıldığında, satış bedelinden öncelikle bu masraflar düşülür ve davayı başta finanse eden kişiye iade edilir. Kalan para hisseler oranında dağıtılır.

📍 Samsun Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davalarında Yerel Süreç ve İşleyiş

Samsun’da özellikle Atakum, İlkadım ve Canik ilçelerindeki taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi davaları, Samsun Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde görülmektedir. Samsun ve ilçe adliyelerinin yetki alanları, iletişim bilgileri ve Samsun Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) işleyişi hakkında detaylı bilgiye ulaşmak için Samsun Hukuk Rehberi sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Yerel mahkemelerin işleyişine ve keşif süreçlerine hakim olmak, davanın hızlı sonuçlanması açısından kritiktir. Samsun bölgesindeki miras hukuku uyuşmazlıkları, intikal ve paylaşım işlemleri ile yargı süreçleri hakkında daha fazla bilgi almak için Samsun Miras Paylaşımı ve Miras Davaları Rehberi sayfamızı inceleyebilirsiniz.

📜 Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Dava Dilekçesi Örneği – Word/PDF İndir

Ortaklığın giderilmesi davası açmak için mahkemeye sunulacak dilekçenin doğru bir şekilde hazırlanması, sürecin hızlı ilerlemesi açısından kritiktir. Özellikle hissedar bilgileri, taşınmazın ada/parsel detayları ve arabuluculuk tutanağının belirtilmesi yasal zorunluluktur. Aşağıda paylaştığımız güncel izale-i şuyu dava dilekçesi örneğini kendi durumunuza göre özelleştirebilirsiniz.

Hak kaybına uğramamak için Miras Avukatı desteği almanız tavsiye edilir.

📜 Emsal İzale-i Şüyu Mahkeme Kararı Örneği – PDF İndir

Mahkemelerin benzer durumlarda nasıl karar verdiğini görmek, davanın olası sonuçlarını öngörmenize yardımcı olur. Aynen taksim şartlarının oluşup oluşmadığı, satış kararı ve masrafların paylaştırılması gibi konularda yol gösterici olması amacıyla paylaştığımız emsal izale-i şuyu mahkeme kararı örneğini PDF formatında indirebilirsiniz.

❓ Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Ortaklığın giderilmesi dava süreciyle ilgili sıkça sorulan soruları ve cevaplarını sizler için derledik.