Paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyetine konu olan mallarda hissedarların anlaşamaması durumunda ortaklar arasındaki paydaşlığa son vermek için açılan dava, Ortaklığın giderilmesi veya İzale-i Şüyu  davası olarak adlandırılır. Bu yazımızda, sürecin nasıl işlediğini ve davanın açılması için gereken dilekçe örneğini bulabilirsiniz.

⚖️ Ortaklığın giderilmesi (İzale-i şüyu) dava süreci

Dava süreci belirli aşamalardan oluşur. Bu aşamaların önceden bilinmesi davacı için önemlidir.

Zorunlu arabuluculuk süreci (dava şartı): Hisseli araç veya taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce dava şartı olan zorunlu Arabuluculuk süreci tüketilmelidir. Bu kapsamda davanın açılacağı yerdeki Arabuluculuk bürosuna başvuru yapılır. Başvuru ücreti yoktur. Başvuru sonrasında büro tarafından görevlendirilen Arabulucu taraflara ulaşır, bir toplantı günü belirler ve tarafları sulh olmaya teşvik eder. Toplantı gününde tarafların anlaşamaması durumunda “anlaşamama” şeklinde son oturum tutanağı düzenlenir.

Dava açılması: Hissedarlardan herhangi birisi (sadece arabulucuya başvuru yapan değil) bu Arabuluculuk son oturum tutanağı ile birlikte yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilir. Dava açılırken harç ve masraf ödemesi yapılır. Ödeme sonrası dosyanın hangi mahkemeye düştüğünü gösteren bir tevzi evrakı verilir.

Ön inceleme: İlgili mahkeme tensip zaptı düzenleyerek Tapu Müdürlüğü ve Belediye gibi ilgili kurumlardan gerekli evrakların istenmesini, dava dilekçesinin diğer hissedarlara tebliğini ve delillerin toplanmasını sağlar. Diğer hissedarlar dava dilekçesinin kendilerine tebliğ edildiği tarihten itibaren 2 hafta içerisinde cevap dilekçesi sunabilir. Taraflar cevap dilekçesi sunduktan veya cevap süresi sona erdikten sonra mahkemece ön inceleme için duruşma günü verilir. Ön inceleme duruşmasında tarafların anlaştığı ve anlaşamadığı hususlar tutanağa geçirilir, dava şartları ve diğer usuli incelemeler yapıldıktan sonra bir eksiklik yoksa tahkikat aşamasına geçilir.

Tahkikat: Tahkikat aşamasında keşif yapılır; keşif sonrasında hazırlanan bilirkişi raporları taraflara tebliğ edilir. Raporlarda hata olmaması veya yapılan itirazlar neticesinde hataların düzeltilmesi sonrasında karar aşamasına geçilir.

Karar verilmesi: Taraflardan herhangi birisinin aynen taksim yönünde talebi varsa ve bunun yapılması hukuken mümkünse mahkemece aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi kararı verilir. Aynen taksim mümkün değilse veya tarafların bu yönde bir talebi yoksa satış suretiyle ortaklığın giderilmesi kararı verilir.

Kararın kesinleşmesi: Kısa karardan hemen sonra satış aşamasına geçilmez; kararın kesinleşmesi gerekir. Gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde İstinaf Dilekçesi ile karara itiraz etmeleri mümkündür. Karara yasal sürede itiraz edilmemesi veya istinaf mahkemesince itirazın reddedilmesi durumunda karar kesinleşir.

📚 Faydalı Kaynak: Ortaklığın giderilmesi davası hakkında; dava süreci, muhdesat iddiaları, ön alım hakkı ve Avukatlık ücreti gibi tüm ayrıntıları öğrenmek ve örnek mahkeme kararı incelemek isterseniz Ortaklığın giderilmesi (İzale-i şüyu) davası adlı yazımızı inceleyebilirsiniz.

🪙 Ortaklığın giderilmesi (İzale-i şüyu) satış memurluğu süreci

Ortaklığın giderilmesi davası iki aşamalı bir süreçtir. Dava aşaması bittikten sonra satış memurluğu süreci başlar.

Satış talebi: İlk derece mahkemesi kararının kesinleşmesinden sonra, mahkemeye sunulacak bir dilekçe ile dosyanın satış memurluğuna gönderilmesi talep edilir.

Tensip zaptı: Satış memuru, dosya kendisine geldikten sonra tensip zaptı düzenleyerek; yapılacak işlemleri ve ödenecek satış masraflarını belirtir. Masraflar yatırıldıktan ve ilgili kurumlarda (Tapu Müdürlüğü, belediye vb.) evraklar geldikten sonra kıymet takdiri aşamasına geçilir.

Kıymet takdiri: Dava aşamasında bilirkişi raporu alınmış olsa da satış memurluğu aşamasında tekrar güncel bedelin belirlenmesi için bilirkişi incelemesi yapılır. Güncel kıymet takdiri taraflara tebliği edilir. Yasal süre içerisinde kıymet takdirine itiraz davası açılmazsa ihale için gün verilir.

İhale yapılması: Satış memuru, ihalenin yapılacağı günleri belirledikten sonra satış ilanı oluşturur. İhaleler UYAP E-Satış Portal üzerinden yürütülür. İhaleye katılacak olan kişiler E-Devlet şifresi ile giriş yaparak internet üzerinden tekliflerini iletir. En yüksek teklifi veren ihaleyi kazanır.

Paraların paylaştırılması: İhale tamamlandıktan sonra satış memuru bir ödeme tablosu oluşturur. Bu tabloda yapılan masraflar ve hissedarlara ödenecek tutarlar yer alır. Genellikle satıştan sonraki birkaç ay içerisinde bu tabloya göre paralar paylaştırılır.

📚 Faydalı Kaynak: Satış memurluğu aşaması hakkında; Kıymet takdiri süreci, satış masrafları, ihalenin nasıl yapılacağı ve ihaleye katılım işlemleri gibi tüm ayrıntıları öğrenmek ve örnek tensip zaptı, satış ilanı ve açık artırma tutanağı incelemek isterseniz Ortaklığın Giderilmesi Satış Memurluğu Süreci adlı yazımızı inceleyebilirsiniz.

⚠️ Dava açarken dikkat edilmesi gereken hususlar

Arabuluculuk Başvurusu: Arabuluculuk Kanunu gereğince taşınır ve taşınmazlarla ilgili ortaklığın giderilmesi ve paylaşım davalarında dava öncesi arabuluculuk başvurusu zorunludur. Bu süreç tüketilmeden açılan davalar usulden reddedilir.

Yetkili Mahkeme: Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Birden fazla taşınmaz varsa ve bu taşınmazlar farklı il veya ilçe sınırları içerisinde ise dava, taşınmazlardan herhangi birisinin bulunduğu yerde açılabilir.

Dava konusu taşınmazlar: Davacı, miras kalan tüm mallar için aynı anda dava açmak zorunda değildir. Hissedar olduğu taşınmazlardan bir veya birkaçı hakkında da dava açabilir. Ancak ilerleyen süreçte diğer taşınmazlarla ilgili dava açmak isterse aynı davaya ekleme yapamaz; yeni bir dava açması gerekir. Bu da aynı masrafların tekrar yapılması demektir.

Taraf teşkili: Dava konusu taşınır ve taşınmazdaki tüm paydaşların (ortakların) davada yer alması zorunludur. Taraflardan vefat eden varsa bu kişinin mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekir.

Satış mı, Taksim mi?: Taraflar herhangi birisi (davacı veya davalı) malların aynen taksimi (bölünmesi) konusunda talepte bulunursa mahkeme öncelikle bunun mümkün olup olmadığını incelemeli ve mümkünse bu yönde karar vermelidir. Aynen taksim talebi yoksa veya aynen taksim mümkün değilse mahkeme yoluyla satış (ihale) kararı verilir.

Kira ve tazminat talebi: Dava konusu olan taşınır ve taşınmazları hissedarlardan bazıları uzun yıllardır kullanıyor olabilir. Burayı kullanmayan kişilerin bu konuda kira ve tazminat hakları bulunur. Ancak bu tazminat talebi ortaklığın giderilmesi davasında talep edilemez. Asliye Hukuk Mahkemesinde ayrı bir dava ile talep edilmelidir.

Muhdesat aidiyeti iddiası: Paydaşlardan herhangi birisi dava konusu taşınmazlar üzerine kendi maddi imkanları ile bir yapı yapmış ise (ev, dükkan, garaj vb.) bu yapıların bedeli yapı sahibi olan hissedara aittir. Ancak bunun dikkate alınabilmesi için muhdesat sahibi (yapı sahibi) olan hissedarın bu konuda muhdesat iddiasında bulunması gerekir.

❌ Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i şüyu) davası açılamayacak haller

Yasal mevzuatta ortaklığın giderilmesi davası açılamayacak haller başlığı altında sabit bir düzenleme olmasa da farklı kanun maddelerindeki düzenlemelerden ve yargı uygulamalarından faydalanarak izale-i şüyu davası açılamayacak haller konusunda bilgi sahibi olabiliriz. Bunlardan uygulamada en sık karşılaştıklarımızı bu başlık altında toplamaya çalışalım. Aşağıda sayılan hallerde ortaklığın giderilmesi davası açılamayacağını, açılmış ise reddedilmesi gerektiğini bilelim.

• Hisseli taşınmazın bir kısmı kamu malı niteliğinde ise ifraz olmadan açılamaz
• Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar için açılamaz
• Taşınmazın tamamı için dava açılmalıdır, bir kısmı için açılamaz
• Usulüne uygun olarak yapılmış yazılı bir miras paylaşım sözleşmesi varsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılamaz
• Taşınmazlardaki paydaşlığın belirli bir süre devam edeceği konusunda yazılı sözleşme varsa bu süre içerisinde açılamaz
• Dava konusu malın fiyatının fahiş oranda düştüğü geçici bir dönem gibi münasip olmayan bir zamanda açılamaz
• Taşınmazlarda kamulaştırma işlemi başlamışsa ve bu durum ilgililere tebliğ edilmişse ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılamaz

💰 Dava masraflarını kim öder?

Ortaklığın giderilmesi davalarında “kazanan” veya “kaybeden” taraf yoktur; sonuçtan tüm paydaşlar yararlanır. Bu kapsamda:

• Dava sürecinde ortaya çıkan masraflar (başvuru harcı, gider avansı, bilirkişi ücreti, satış masrafları vb.) başlangıçta davacı tarafından ödenir,
• Yapılan masraflar dava sonunda payları oranında tüm paydaşlara yükletilir.
• Satış işlemleri bittiğinde paraların paylaştırılması aşamasında; diğer paydaşların hesabına düşen masraflar satış memuru tarafından kesilerek davacının hesabına eklenir.

📌 Bilgi Notu: Özel Avukat tutan kişilerin Avukatlarına ödedikleri ücretler diğer tarafa yüklenmez. Dolayısıyla bu gider kalemini dava masraflarından ayrı tutmak gerekir.

🖥️ Dava takibi nasıl yapılır?

Dava açmakla iş bitmez, davacının davasını takip etmesi gerekir; Aksi takdirde davanın düşmesine karar verilebilir. Davanızın durumunu öğrenmek ve dosya içerisindeki evrakları görmek için adliyeye gitmek zorunda değilsiniz. Dava takibini şu şekilde yapabilirsiniz:

• E-devlet Üzerinden Sorgulama: E-Devlet sitesi/uygulaması üzerinden “Dava Dosya Sorgulama” sekmesine girerek, dosyanızla ilgili genel bilgilere ulaşabilirsiniz.
• UYAP SMS Bilgilendirme Sistemi: Adalet Bakanlığı’nın 4060 SMS servisine üye olarak, dosyanızdaki her gelişmeden (Bilirkişi Raporu, karar verilmesi, duruşma günü ertelenmesi vb.) kısa mesaj ile haberdar olabilirsiniz.
• UYAP Vatandaş Portal: Detaylı bilgi almak ve evrakları incelemek isterseniz UYAP Vatandaş Portal en doğru yoldur. Çünkü burada tüm evrakları görüntüleyebilir; Bilirkişi raporlarını, duruşma zaptını ve mahkemenin gerekçeli kararını PDF olarak indirip inceleyebilirsiniz. Bunu mobil uygulama üzerinden de yapabilirsiniz.

📜 Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) dava dilekçesi örneği – Word/PDF İndir

Aşağıda, hisseli taşınır ve taşınmazların satış talebi için hukuki standartlara uygun ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) dilekçe örneği yer almaktadır. Dosyayı Word veya PDF formatında indirerek kendi talebinize göre düzenleyebilirsiniz. Ancak bu süreçte bir Miras Avukatı desteği almanız tavsiye edilmektedir.

❓ Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Ortaklığın giderilmesi ve izale-i şüyu davası hakkında sıkça soruları ve cevaplarını sizler için derledik.